• 吕士威、贾国栋:人防车位未完成人防专项验收能否交付使用?
  • 作者:    日期:2017-01-15

    某房地产开发项目,其防空地下室工程为战平两用规划设计,战时作为物资库和人员隐蔽使用,平时作为停车库使用。现该项目已建成并验收合格,从取得的《建设工程竣工验收备案证》来看,验收合格的工程范围包含防空地下室,但在开发商将房屋和车位交付车主使用时,该防空地下室尚未完成最终的人防工程竣工验收备案。有关业主以此为由向有关行政主管部门投诉,那么开发商对此是否承担民事或行政责任?

    针对上述问题,我们经研究相关法律法规,结合房地产开发实践,作出如下分析意见:

    一、人防工程交付使用的前提条件:

    人防工程是建设工程,但是有特殊功能的建设工程,因此,其既要符合一般建设工程质量标准,又要满足战时隐蔽的需求,符合防空工程施工及验收规范。《建设工程质量管理条例》第十六条的规定,建设工程经验收合格的,方可交付使用。《人民防空工程建设管理规定》第三十七条规定,人民防空工程经验收合格的,方可交付使用。因此,人防工程不仅要符合一般建设工程质量标准、经验收合格,而且要经人防工程专项验收合格,方可交付使用。

    但需要明确的是,“交付使用”是指按照其规划功能交付使用,因此,“交付使用的前提条件”是指按照其功能使用需要达到的最低条件。该案防空地下室是按照战平两用设计,战时作为物资库和人员隐蔽使用,平时作为停车库使用。这意味着,该防空地下室作为车库的用途而言,按照《建设工程质量管理条例》验收合格即可,而要求其战时发挥防备功能则还需按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收合格。

    二、人防工程若已经工程验收合格,但未经人防专项验收即作为车位交付使用,开发商是否承担法律责任?

法律责任分为刑事责任、民事责任和行政责任。

    如前所述,该案防空地下室兼有战平两用功能,而开发商基于其平时利用功能将车位的使用权转让给了有关业主,虽交付时未经人防专项验收合格,但并未触犯刑法及相关规定,因此该问题并不涉及刑事责任。现仅就该问题是否导致开发商承担民事责任和/或行政责任分析如下:

    1、开发商是否需要承担民事责任:

    根据法律规定和法律原理,民事责任的承担以违反合同约定或法律法规的强制性规定为前提。鉴于开发商就人防车位与有关业主签订的《地下停车位使用权转让合同》并未明确约定车位的交付条件,因此应以交付时车位是否符合法律规定的最低交付条件来评价开发商的交付行为是否妥当:若交付时车位符合法律规定的最低交付条件,则开发商无需对业主承担民事责任;反之,则开发商应该将车位整改至符合法定最低条件,并承担逾期交付违约责任。

    该案防空地下室已按照《建设工程质量管理条例》竣工验收合格,并且实际具备作为车库使用的硬件条件,能够正常使用,因此,应该认定其符合法律规定的最低交付条件,开发商无需承担民事责任。

    2、开发商是否需要承担行政责任:

    行政责任的承担以违反行政管理规范为前提。该案防空地下室为人防工程,战时用于物资库、人员隐蔽,开发商作为建设单位,受《防空法》、《人民防空工程建设管理规定》、《人民防空工程施工及验收规范》、《山东省人民防空工程竣工验收备案管理暂行规定》、《青岛市人民防空工程竣工验收备案管理办法》等的约束。

    根据《人民防空工程建设管理规定》第三十七条规定,人民防空工程经验收合格的,方可交付使用。《青岛市人民防空工程竣工验收备案管理办法》第十三条第二款规定,竣工验收备案后,建设单位应当持《青岛市人民防空工程竣工验收备案表》,向人民防空工程所在区、市人民防空办公室办理人民防空工程登记、编号、建档手续,领取人防工程使用证。第十四条规定,人民防空工程未通过竣工验收备案的,房管部门依法不得办理房产权属登记。

    通过以上法律规定可知,人防专项验收是为了保障防空地下室战时能够充分发挥隐蔽功能,防空地下室作为车库使用时,虽未完成人防专项验收,并不影响其作为民用车库的功能,而其只要在其后完成专项验收,也不影响其未来在战时发挥隐蔽功能,开发商不应承担行政责任。即人防工程若已经工程验收合格,即使未完成人防专项验收亦可作为车位交付使用,开发商无需对业主承担违约赔偿责任。

    但需要注意的是,根据前述相关规定,开发商作为民用建筑的建设单位,有义务配建防空地下室,并按照人防工程设计、施工、验收等规范要求经专项验收合格,以保证其能够发挥战时防备作用。所以,若其投入使用时尚未完成人防专项验收,人防行政主管部门有权要求开发商尽快整改该工程不符合人防工程施工及验收规范的内容、尽快完成人防验收和备案,并且,在开发商就该项目通过人防竣工验收备案之前,可能无法领取人防工程使用证、不能办理该项目的房产权属登记。

    吕士威
    作者简介
    吕士威律师,德衡律师集团高级合伙人、房地产业务中心总监,现担任山东省律协土地与房产专业委员会副主任、山东省律师协会律师讲师团讲师、青岛仲裁委员会仲裁员、百通集团公司独立董事。荣获青岛市司法行政系统先进个人、青岛市优秀律师称号。
    吕士威律师擅长重大、疑难房地产诉讼案件的代理,和房地产投融资、房地产项目并购/合作开发、城镇化(城中村改造/农村建设用地流转)及商业地产项目运作等非诉讼法律服务。

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 作者简介
    贾国栋,山东德衡律师事务所律师,联席合伙人,房地产一部主任,房地产与建设工程专业律师,在房地产诉讼与非诉讼业务领域具有丰富的经验。主要研究领域:房地产税务、建设工程。

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