【引言】

近年来，各国商业零售巨头大举进军我国，在各大中城市遍地开花，以SHAOPPING MALL为代表的商业地产随之风靡一时，浪潮席卷全国。在青岛，乐购、丽达、家乐福、佳世客、特易购等大型商业企业也纷至踏来，抢占商机，迅速形成以香港中路、台东、李村三个主商圈为核心、辐射众多小商圈（网称“三只老虎一群狼”）的商业布局态势。然而，我国商业地产的开发和经营尚处于初级阶段，很多开发商或投资者均在摸着石头过河，很多环节存在问题和风险，目前尤以商业地产销售或租赁关系中的交付条件问题为甚。笔者拟以本案引起开发商对商业项目销售或租赁合同中交付条件的重视。

【案件简介】

委托人（因我们系受该公司委托，以下称该公司为“委托人”）是一家大型商业地产开发公司，2007年，其在青岛开发的SHAOPPING MALL项目开始对外销售。韩国LT公司十分看好该项目的地理位置及发展前景，于是与我们的委托人签订《商品房预售合同》，购买了该项目的主力店铺，用于经营大型零售商业。

然而，因房屋未能在《商品房预售合同》约定的交付时间达到“综合验收合格”的条件且委托人未按合同约定时间将房屋交予LT公司开业经营，LT公司将委托人告上了法庭，主张逾期交付违约金和逾期开业损失赔偿金高达1800余万元，遂引发本案。

从常理来看，作为开发商，逾期交付就应该乖乖承担合同约定的违约责任，没什么好抗辩的。但本案却有其特殊性，其一，本案是SHAOPPING MALL主力店房屋买卖，其与住宅交易最显著的区别在于，商业地产买受人往往为了使建筑物符合其之后的业态规划，会要求介入设计，并在主体施工阶段即着手装修；其二，商业地产买受人为了争取最佳开业时间，往往不会等到房屋达到综合验收合格的条件才收房，而是希望尽早收房、以便伺机开业。这两个特殊性使我们在接触案件之初就隐隐感到，委托人也许并不像想象的那么被动，只要找好突破口，说不定能够扭转乾坤。

之后，我们详查了委托人和LT公司之间的《商品房预售合同》、有关往来函件及项目建设、验收文件等材料，果然发现如下事实：

1、合同约定的房屋交付条件为房屋经建设、施工、设计、监理四方根据国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定验收合格（以下简称“四方竣工验收”），而不是综合验收合格。事实上房屋也已于约定的交付时间取得了《单位（子单位）工程综合验收记录表》（即四方验收文件）。

2、合同同时约定了房屋交付开业的时间和应当具备交付条件的时间，并且前者早于后者。而且合同还约定委托人应当在主体施工后期（约定的交付时间半年前）允许LT公司前进场装修，且事实上LT公司的施工单位确于约定的时间进场开始实施装修工作。

3、起诉前，LT公司已经正式对外营业，但开业时房屋仍未通过综合验收，且消防验收直至起诉前不久才通过。

【焦点问题】

如此一来，本案的焦点即为：合同约定的交付条件为“四方竣工验收合格”，而不是“综合验收合格”，该等约定是否有效？合同约定的开业时间早于交付时间，也就是说，合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用，是否有效？LT公司在主体施工阶段就已进场施工，显然和委托人存在交叉施工情况，既然是交叉施工，建设及验收迟延的责任是否应由委托人承担？

【办案思路及历程】

对于合同将“四方竣工验收”约定为交付条件的问题，LT公司认为该约定无效，因为其违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等关于“必需经综合验收方可交付使用”的强制性规定。在约定的交付条件无效的情况下应当适用法律规定的交付标准，即应在约定的交付时间达到综合验收合格。

我们则认为，该约定不违反法律法规定的强制性规定，是合法有效的。房地产项目的验收分为竣工验收和综合验收，竣工验收是由建设单位、施工单位、监理单位和设计单位对已完工程进行的实质性验收，并承担相应的验收责任；综合验收是由不同的政府主管部门在四方竣工验收的基础上进行的复查性验收，是对四方竣工验收的检查监督。我国《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》和《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规要求“建筑工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用”，合同条款违反该强制性规定的，归于无效。而对于综合验收，仅在建设部《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》等行政规章、地方法规中作了规定，合同条款不符合此类规定的，不影响合同条款的法律效力。既然如此，在涉案房屋已经取得四方竣工验收文件的情况下，委托人不存在逾期达到交付条件的情形，不应承担逾期交付违约责任。

对于合同约定在未经竣工验收的情况下即交付使用之效力问题，我国《建筑法》第六十一条和《建设工程质量管理条例》第十六条明确规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，本案合同约定的房屋开业使用时间早于应通过四方竣工验收的时间，显然违反了《建筑法》的强制性规定，依照我国《合同法》第五十二条和最高法院相关司法解释，应当认定该约定无效。但LT公司认为，合同约定委托人保证涉案房屋于某一时间开业使用，就意味着涉案房屋应在该时间具备综合验收合格的条件，因此合法有效。

LT公司的说法显然难以自圆其说。因为，合同是将“开业使用”和“竣工验收”作为两项独立义务分别约定的，前者不包括后者。同时，因竣工验收划分为四方竣工验收和综合验收两个阶段，且四方竣工验收在前，综合验收在后，那么，在本案合同约定的开业使用条件显而易见并不包括合同明确约定了时间的四方竣工验收之情况下，该开业使用条件更不可能包括合同没有约定时间且只能排在四方竣工验收之后的综合验收。

合同约定的开业使用时间早于竣工验收的时间虽为无效约定，但是否意味着如开发商不能按约定时间交付房屋，购房人就该自认倒霉？实则不然。司法实践中法院虽然亦会认定该等约定无效，但在判决时，却会本着保护购房人信赖利益（信赖开发商会依照合同约定将房屋交付其使用）、惩罚开发商不诚信行为的原则，判令开发商比照约定有效时的违约金标准赔偿给购房人造成的损失。

对于交叉施工情况下的逾期交付责任问题，一般来说，如果存在交叉施工，则说明房屋施工建设及验收工作的迟延至少是双方过错导致的（还有可能是另一方单方责任导致），而违约责任是单方过错责任，在混合过错状态下，不应由一方单独承担责任。本案中，我们正是以此为核心组织了又一轮火力，分散LT公司对合同关于交付使用之约定无效时如何处理的注意力，彻底瓦解了其主张高额赔偿的信心。

【办案结果】

正如高速发展的人类文明、正在崛起的中华民族无不将“和谐”作为追求的最高境界一样，律师代理案件，胜诉有时并不是终极目的，如能使争端各方当事人握手言和亦不失一件快事。本案中，LT公司诉讼主张巨额赔偿，其实际可能对很多问题未能深入研究、分析和认识，加之其诉求背后还隐含着诸多其他问题，因此，法庭上的高下之争并不能彻底解决双方的纠纷。律师在领悟到这一点后，以七千多字的代理词严谨透彻地对前述有关问题进行了分析及论述，使双方当事人在充分了解和理解律师观点后，得以坐下来在庭下进行和解谈判，并最终以LT公司将诉求1800万元巨额赔偿金让度至委托人向其支付100万元补偿了解此案，法院依双方和解意见下达了调解书。

【办案随想】

尽管本案以调解方式结案，且委托人只是象征性地作出了一点补偿，但毕竟争议已经发生，不仅对公司经营及声誉造成一定影响，并且还要花费时间、金钱和精力来解决争议。因此，建议开发企业加强风险防范，即使是可能胜诉的争议也尽最大可能将其杜绝。现就开发商在商业地产销售或出租中的有关问题提示如下：

1、商业地产项目的买受人（或承租人，下同）基于将来业态规划的考虑，一般会对商业地产的设计、建设有特殊的要求，为防止其不按时提供设计方案或不断对设计、建设提出新的要求影响项目进度，商业地产项目开发商一定要在商业房屋销售合同（或租赁合同，下同）中明确买受人提出设计要求（或对开发商的设计稿提出修改意见）的时间，约定超过该时间提出的设计要求将不被考虑，如确需考虑则由买受人承担费用及工期延误的责任。

2、尽量将交付条件约定为取得“单体工程竣工验收备案证明书”或“综合验收备案证明书”这样具有公信力的文件，因为，尽管我们认为验收备案仅是验收合格后需要履行的行政义务,是国家对建筑工程竣工验收的行政监督和管理措施，未经验收备案并不影响建设工程已经竣工验收合格的事实，但毕竟该等文件相较于建设、施工、设计、监理四方签署的《单位（子单位）工程综合验收记录表》更具有客观性和可信度，以该等文件作为房屋已经达到交付条件的标志能够避免使买卖双方就房屋是否符合交付标准发生争议。

3、开发商对于商业地产项目应尽可能避免与买受人交叉作业，比如在达到约定的交付条件前，不允许买受人进场施工；在达到约定交付条件后，开发商的施工队伍应彻底离场等。如此约定虽然可能使建设周期延长、影响买受人对开业时间的选择空间，但会简化交付程序，且一旦出现逾期交付易于分清责任。如果不得已约定某种情形下允许买受人在达到交付条件前进场装修，则尽可能争取在合同中明确此种情况下出现逾期交付，开发商免责。

     作者：吕士威 李鹏程