一、关于房屋租赁合同无效的情形

（一）租赁房屋系违法建筑（房屋违法性），即租赁房屋无合法建设手续：未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设，可能导致房屋租赁合同无效。

本情形的无效认定主要适用法律为《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《城镇房屋租赁纠纷司法解释》”）中的相关规定。

《城镇房屋租赁纠纷司法解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

《城镇房屋租赁纠纷司法解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

但如无前述手续，也并不当然导致合同无效，还可能会考虑租赁房屋的产权状态、当事人对房屋的认知情况、承租人是否尽到注意义务、出租人是否存在承诺保证、隐瞒或欺诈等情形，对合同效力及双方过错责任进行综合认定。

【案例1】

天津北方电影集团有限公司、天影恒星（天津）投资股份有限公司房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书；审理法院：最高人民法院；案号：(2018)最高法民申1780号；裁判日期：2018年07月18日

【裁判观点节选】法院认为，一方面，《房屋租赁合同司法解释》第二条规定：”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效,但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”该条规定的立法目的是为了解决以违法建筑为合同标的物而签订的房屋租赁合同的效力问题。导致此种情形下合同无效的根本原因在于标的物因存在规划许可缺陷而构成违法建筑。本案中，虽然规划行政主管部门未单独核发”汇城广场”项目相关规划审批手续，但天津市规划局东丽规划分局出具的《关于调查涉案规划审批手续的复函》，明确该局于2011年7月14日对”东丽区先锋路以南、外环线以西地块东丽区詹庄等七村村民安置经济适用房项目”核发的《建设用地规划许可证》、2011年9月29日核发的《修建性详细规划审定通知书》均包含”汇城广场”项目。”汇城广场”所在地块是”东丽区先锋路以南、外环线以西地块东丽区詹庄等七村村民安置经济适用房项目”的组成部分。天津市东丽区人民政府城市化建设办公室作为区政府的派出机构亦出具情况说明，证明”汇城广场”属该项目配套公建，系在政府主导下进行的开发建设。在这种情况下，北影集团、天影公司未提交相反证据证明涉案项目为违法建筑或因此而受到过行政处罚，天影公司租用”汇城广场”项目至今，涉案项目的经营从未因涉案项目在规划许可审批手续方面的瑕疵而受到影响，故其以此为由主张《租赁合同》《协议书》无效，缺乏事实依据。另一方面，《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》均确立了诚实信用原则。诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一。从合同的约定看，北影集团、天影公司作为合同当事人，在订立合同时就已经知晓合同标的物的情况，现其又以合同标的物未取得规划许可审批为由主张合同无效，实质上是推翻先前自愿达成的协议以拒绝承担合同债务，如此显然有违诚信。因此，二审判决认定涉案合同有效，并无不当。

【案例2】

季青、吴进租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书；审理法院：最高人民法院；案号：(2018)最高法民申1320号；裁判日期：2018年06月29日【裁判观点节选】法院认为，一、关于《房屋出租合同》的效力问题。《房屋出租合同》应为部分有效、部分无效。第一，《房屋出租合同》明确约定的出租标的物为永红商贸大楼，面积为“负一层600㎡，一层600㎡，二层800㎡，三层800㎡”，但是案涉永红商贸大楼的建设工程规划许可证上载明：“建设规模地上2312㎡，……未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设。”由此可见，地下一层600㎡并不包含在规划许可证面积范围内，应属吴进、薛桂梅私自扩建，至一审法庭辩论终结前吴进、薛桂梅亦未变更建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设地下一层，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，《房屋出租合同》中关于地下负一层部分的约定无效，但其他部分依然有效。第二，季青主张薛桂梅并非房屋所有权人，因此合同无效，但是《房屋出租合同》上有房屋所有权人吴进签名捺印，吴进、薛桂梅系夫妻关系，薛桂梅共同签订合同的行为吴进是知情并确认的，因此，季青该项理由不能成立。第三，季青主张《房屋出租合同》第六条约定违反《建设工程消防监督管理规定》第八条的规定，《房屋出租合同》应为无效，但是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同违反法律、行政法规的强制性规定无效，一方面，该处的法律、行政法规指的是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，另一方面，该处的强制性规定指的是效力性强制性规定，《建设工程消防监督管理规定》为公安部发布，属于行政规章，不构成合同无效的依据。本院认为季青关于《房屋出租合同》中地下一层部分无效的理由成立，其他关于合同无效的理由不成立。

【案例3】

桂林大正实业投资管理有限公司、中国人民解放军陆军特种作战学院租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书；审理法院：最高人民法院；案号：(2019)最高法民申286号；裁判日期：2019年02月27日

【裁判观点节选】法院认为，(一)关于案涉《军队房地产租赁合同》的效力，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。大正公司申请再审中提交的《听证会笔录》载明，陆军学院的委托诉讼代理人认可出租给大正公司的房屋未办理建设工程规划许可证，依据上述解释的规定，案涉《军队房地产租赁合同》及相关补充协议应被认定为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。根据该规定，在房屋租赁合同无效的情况下，陆军学院也有权主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案一审、二审审理中，各方当事人均未对合同效力提出异议，二审法院基于大正公司的上诉请求，判决确认陆军学院与大正公司的租赁关系解除，大正公司退出陆军学院的土地、房屋。对于陆军学院要求大正公司支付的租金,二审法院参照合同约定的租金标准判决大正公司向陆军学院支付租金304万元，对于陆军学院要求大正公司支付的滞纳金，二审判决并未按照合同约定全部支持，而是根据实际情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，调整为按年利率24%计算支付809557元。因此，二审判决虽然对案涉合同的效力认定有误，但并未影响案件的实体处理结果。

【案例4】

甘肃瑞鑫联邦投资有限公司租赁合同纠纷民事裁定书；审理法院：最高人民法院；案号：(2021)最高法民申3336号；裁判日期：2021年07月30日【裁判观点节选】本院经审查认为，本案系当事人申请再审案件，应当围绕瑞鑫联邦公司申请再审的理由是否成立进行审查。本案需要审查的问题为：（一）案涉《军队房地产租赁合同》是否有效；（二）二审法院未予支持瑞鑫联邦公司关于投资损失补偿金的请求是否有误。

首先，关于案涉《军队房地产租赁合同》是否有效的问题。本案中，军区保障局于一、二审审理过程中提交的《军队房地产使用许可证》《军队单位对外有偿服务许可证》《军队单位对外有偿服务收费许可证》，载明许可行业类型为空余房地产租赁，可以证明甘肃省军区后勤部在签订合同时享有出租案涉房屋的权利，而瑞鑫联邦公司并未提交证据证明案涉房屋为未经合法批准的建设项目。且案涉《军队房地产租赁合同》已经实际履行，租赁人也从中获得收益，案涉房地产的性质对其租赁权利未构成妨碍，故对于瑞鑫联邦公司关于合同无效的主张，本院不予支持。

（二）可能导致房屋租赁合同无效的其他情形，如违反《民法典》合同编（2021年前为《合同法》）关于无效合同的相关规定。

【案例5】

饶国礼、江西省监狱管理局物资供应站房屋租赁合同纠纷再审民事判决书；审理法院：最高人民法院；案号：(2019)最高法民再97号；裁判日期：2019.12.19

【裁判观点节选】关于案涉《租赁合同》的效力问题。本院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，本院确认案涉《租赁合同》无效。原审判决关于《租赁合同》不违反法律规定应属有效的认定，系适用法律不当，本院予以纠正......关于《租赁合同》无效的责任认定及法律后果承担问题。物资供应站在本院释明后，认可其在签订《租赁合同》时存在对法律理解的偏差，亦承认其应当承担一定的责任，但认为案涉房屋倒塌的直接原因系饶国礼不当加固施工所致，应由饶国礼及其委托的施工方承担所有责任。饶国礼认为物资供应站明知案涉房屋属于应立即拆除的房屋，却隐瞒房屋的危险程度进行招投标，应对合同无效承担全部责任。本院认为：首先，物资供应站与饶国礼对案涉《租赁合同》无效均有过错，均应承担责任。但是，本案中，物资供应站作为案涉房屋的出租方，明知该房屋是存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故及应尽快拆除的危房，却未按照上述《房屋安全鉴定意见》的要求和建议及时安排拆除该房屋，而是忽视公共安全隐患将危房出租用于经营商务酒店，故物资供应站对《租赁合同》无效具有主要过错，应承担主要责任。上述《房屋安全鉴定意见》中的几点建议包括应立即对大楼进行减载、对有问题的结构构件进行加固处理、对大楼加强观察并采取措施确保大楼安全过渡至拆除、尽快拆除全部结构等，该意见中并没有案涉房屋经加固后可以使用的表述或建议，而住房和城乡建设部办公厅发布的《农村危房改造基本安全技术导则》系对农村危房处理的规定，亦不适用于本案。物资供应站关于该房屋经加固后仍可以正常使用的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。同时，根据《租赁合同》第五条约定，租赁物经有关部门鉴定为危房，需加固后方能使用，饶国礼对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。可见，饶国礼作为承租方，在订立《租赁合同》时亦明知案涉房屋属于危房，虽饶国礼述称其仅知道案涉房屋为危房，而不知道系应立即拆除的房屋，但作为承租人其有义务对租赁房屋的状况进行审查，特别是在已知房屋是危房的情形下，更有义务对该房屋是否应立即拆除以及能否继续使用等情况进行核查，饶国礼未尽到合理注意义务而签订案涉《租赁合同》，并欲将租赁房屋用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，其对该合同无效亦有过错，亦应承担相应责任。其次，物资供应站主张的损失能否得到支持的问题。物资供应站主张的损失包括三部分，一是租金损失，二是房屋毁损的损失，三是支付排除危险、补偿他人费用而发生的损失。案涉房屋已被有权鉴定机构确定为具有重大安全隐患应及时拆除的D级危房，依法该房屋不应进入交易市场，也即在此情形下该房屋不再具有交易价值，故原审判决对物资供应站主张的租金损失不予支持，结果并无不当。同时，对于应立即拆除的危房，其亦不具有使用价值，物资供应站主张折价补偿缺乏相应事实基础。原审判决认定案涉房屋毁损损失是物资供应站的直接损失不当，本院予以纠正。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对案涉《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。物资供应站请求饶国礼赔偿其上述各项损失，理由不能成立，本院不予支持。原审判决对物资供应站主张的案涉房屋毁损损失及房屋倒塌后赔偿他人损失等两项请求部分支持不当，本院予以纠正。再次，关于饶国礼主张的损失赔偿请求能否成立的问题。饶国礼主张其损失281万元的依据是江西中磊司法鉴定中心出具的赣中磊司评字2012-114号司法《鉴定报告》，该报告中的损失包括装修工程款1007500元，以及2012年2月1日至2012年12月31日的经营利润损失1802500元。由于上述《鉴定报告》系饶国礼在提起本案诉讼前单方委托鉴定机构作出，《鉴定报告》所依据的《工程预（结）算表》《工程造价取费表》等既未经施工单位确认，亦未经物资供应站质证确认，原审判决对该《鉴定报告》的证明效力不予采信并无不当。尽管饶国礼据以主张其损失的《鉴定报告》依法不足以采信，但其实际已对案涉房屋进行了加固施工，在案涉房屋倒塌后，饶国礼主张其发生了一定损失符合常理。但因饶国礼对于案涉《租赁合同》无效亦有过错，故对该部分损失依照上述《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由饶国礼自行承担。最后，关于物资供应站应否向饶国礼退还220万元保证金的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。饶国礼向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给饶国礼，原审判决认定物资供应站应将该款项退还饶国礼正确。

二、房屋租赁合同无效的法律后果

房屋租赁合同被认定为无效后，主要可能面临如下问题：

（一）承租人是否需要向出租人支付占有使用费，标准如何确定？

1、房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。同时还可以综合考虑如下因素：

（1）房屋是否具备正常使用条件，如是否存在断水断电等影响当事人正常使用的情形；（2）当事人是否已经按照约定的用途使用了房屋，如合同虽然无效，但当事人已经按照约定用途在租赁房屋从事经营行为；（3）对于合同无效双方各自过错程度。

2、房屋租赁合同无效，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

（二）承租人承租房屋后对房屋进行了装饰装修或者改扩建如何处理？

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

（三）租赁合同无效，转租合同是否有效？是否应当通知次承租人或追加次承租人参加诉讼？

租赁合同与转租合同的效力应当分别审查，即分别根据民法典合同编及相关司法解释的规定对合同效力进行各自审查。出租人与承租人之间的租赁合同无效，承租人与次承租人之间的租赁合同并不必然无效。

租赁合同被认定无效时，转租合同亦不能履行，为一并处理合同无效的法律后果，次承租人应当参加诉讼，不仅需要承担腾退房屋的义务，在需要对租赁房屋的装饰装修价值进行评估时，还应当承担配合评估的责任。因此如果出租人并未起诉次承租人，则人们法院需就房屋房屋返还问题释明出租人，告知其可以追加次承租人为共同被告，以一并解决合同无效的法律后果。人民法院也可以基于判决执行问题及保护次承租人利益的需要，直接依职权追加次承租人作为无独立请求权第三人参加诉讼。

（四）房屋租赁合同无效的信赖利益损失如何确定？

房屋租赁合同在履行过程中被认定无效。简单采用恢复原状的方式会导致当事人间利益失衡，信赖合同有效及能够履行的当事人一方要求对方赔偿因此所造成的订约机会损失等信赖利益损失的，可以根据诚信原则，综合当事人过错程度、另行租赁房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情予以支持，按照目前的司法实践，判决的损失数额一般以不超过六个月的房屋使用费为限。

法律适用条款

《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

《民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（简称“《城镇房屋租赁司法解释》”）第四条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；

（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；

（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；

（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十一条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十二条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。