《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《房屋登记办法》第六十八条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。”仅根据上述规定，抵押预告登记是否具有物权效力以及权利人是否因此而享有抵押权（优先受偿权），在理论和实务上一直都有争议，产生了一定的分歧。

【案件简介】

   2014年3月，A银行与自然人B、企业C签订《个人贷款合同》。合同约定，由A银行向自然人B提供贷款人民币273万元。借款期限以借据约定为准。贷款年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率6.8%确定，首期执行贷款年利率为6.8%，采用等额还本付息的方式偿还本息，按月分240期偿还；逾期罚息利率按合同约定的贷款执行利率基础上上浮50%；如借款人违约，贷款人有权宣布已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项（包括但不限于诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、律师费等）。

自然人B同意其将位于青岛市胶州市的房产作为抵押物抵押给A银行，以担保其按期偿还本合同项下的贷款本息和其他应付款项。担保范围包括主合同项下的本金、利息（包括法定利息、约定利息及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权的及主合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付的费用。企业C承诺自愿为自然人B在本合同项下贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证担保，保证期间自《个人贷款合同》签署之日起至抵押人已就抵押物设定有效抵押，且相关抵押权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式借款之日止。如借款人未按合同约定履行还款义务，保证人保证向贷款人履行还款义务，保证范围包括本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息以及罚息）、违约金等为实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用。

【焦点问题】 

     根据双方各自的主张，本案争议的焦点是：

债权银行是否可以对涉案房地产享有抵押权，进一步是否可以就涉案房产的价值享有优先受偿权。

【办案思路及历程】

    接受A银行委托后，我们认真研究了《物权法》以及 《房屋登记办法》等法律规定。
  具体办案思路如下：

债权银行应当对涉案房地产享有抵押权，可以就涉案房产的价值享有优先受偿权。

【办案结果】

一审法院采纳了我们的代理意见，债权银行应当对涉案房地产享有抵押权，可以就涉案房产的价值享有优先受偿权。［具体判决参见（2016）鲁0202民初4406］。

【办案随想】

在某些法律并没有明确规定的问题发生法律理解或法律适用的争议时，应尽量全面地搜集相关的法律法规，同时，可以考虑从法理方面分析问题，有利于理清思路，为当事人争取最大利益。

      作者：杨晓佳