当经营性房屋面临拆迁时，不仅产权人的利益受到关注，承租人的权益也同样重要。作为房屋的实际使用者，承租人是否有权获得拆迁补偿?如果有权，他们可以期待哪些类型的补偿?本文将依据深圳市的拆迁补偿政策，对这些问题进行简要探讨。
一、承租人能否主张征收补偿款?
2001年国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》(已废止)第十四条第二款所规定的内容：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议”。即房屋拆迁补偿安置协议的主体包括房屋承租人。但在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。承租人不再作为拆迁补偿安置协议的合同主体。
即使承租人不是拆迁补偿安置协议的合同主体，但一般司法实践都会认为对于经营性房屋，承租人可以主张拆迁补偿款，比如江苏高院在“南通五山酿造有限公司、南通市崇川区住房和城乡建设局等房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”((2020)苏民申2501号)一案中认为：“虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的补偿对象为被征收房屋所有权人，但该条例未对房屋所有权人获得补偿款后与承租人如何分配进行规定，不能得出承租人不应获得相应搬迁补偿款的结论。”
并且在各地的房屋征收与补偿条例中也有将承租人的补偿纳入征收补偿安置协议内容范围，比如《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)(2022修正)》第三十二条，“室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。”
因此，可以理解房屋征收部门将全部拆迁补偿款打包给房屋所有权人，再由房屋所有权人分配给承租人。这导致了承租人主张拆迁补偿款的难度，首先是因为承租人不是拆迁补偿合同的主体，无法得知合同内容，无法得知征收人实际补偿了及承租人应获得多少;其次，承租人不能基于拆迁补偿安置协议向征收人主张征收补偿，承租人只能另寻请求权基础要求出租人返还征收补偿，就笔者所检索的案例，最多的是房屋租赁合同纠纷、还有少部分是不当得利、财产损害赔偿纠纷等等，也有部分是房屋拆迁补偿协议纠纷，但是出租人一般会以承租人不是房屋拆迁补偿协议的合同主体进行抗辩;最后，承租人需要承担较大的举证责任，需要证明因拆迁行为而产生的费用，常常需要聘请评估机构对搬迁费、停业停产费用等费用进行评估。
二、承租人主张征收补偿款的路径
承租人既在行政机关在拆迁过程中存在违法侵权行为，承租人可提起其他行政诉讼，例如行政撤销之诉、确认违法之诉、行政赔偿之诉，也可以向出租人提起民事诉讼要求分配征收补偿款，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。
在行政诉讼方面，如果行政机关在明知存在独立权益的承租人的情况下未予以考虑，承租人有权直接向行政机关索赔。最高人民法院在“广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆、广东省开平市人民政府再审行政裁定书”((2020)最高法行再110号)中明确指出：“补偿义务主体在知道或应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，若未在与房屋所有权人签订的安置补偿协议或作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也未另行与承租人签订安置补偿协议或作出补偿决定解决上述问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。”
对于民事诉讼，承租人应当是以租赁合同纠纷还是房屋拆迁补偿协议提起为案由提起诉讼要求出租人承担分配拆迁补偿的民事责任?在笔者检索的案例中，较多的法院是以房屋租赁合同作出裁决的。法院认为承租人可以基于租赁合同约定向出租人要求拆迁补偿。如果租赁合同约定了明确的拆迁补偿计算依据，承租人自然可以基于租赁合同约定向出租人主张合同权利。但是实际中，大部分的租赁合同不会对于拆迁补偿的标准和具体的拆迁补偿款。因为此时的房屋所有权人/出租人也未能知道自己因征收能获得多少补偿。
如果仅能以房屋租赁合同为案由提起诉讼，那么在租赁合同无效、未约定或约定不明确的情况下，承租人是否因此丧失了主张拆迁补偿的资格?不同法院对此有不同的认定。
有的法院认为租赁合同无效且合同中也未约定拆迁补偿款如何分配，且承租人也未提供相应证据支持搬迁费、过渡费、停产停业费，故不予支持。比如深圳市龙岗区人民法院审理的“伍某、韩某甲等民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷民事一审民事判决书”((2024)粤0307民初14826号)中认为的：“首先，根据人民法院的生效判决，原告与被告之间的房屋租赁关系无效。故原告在本案中主张涉案《出租场地合同》在2022年4月30日之后仍然有效，并据此要求作为承租人获得征收补偿安置利益的主张没有事实依据，本院不予支持……《出租场地合同》中并无关于涉案房屋如遇征收拆迁情况时如何处理的约定，被告陈某已于签订搬迁补偿安置协议书之前通知原告腾退搬离涉案房屋，尽到提醒注意的义务……原告在本案中主张的搬迁费、过渡费、停产停业费，依据不足，本院不予支持。”
有的法院认定租赁合同无效后，但是仍认定了承租人为案涉房屋的实际使用人，且征收人与被征收人之间的拆迁补偿协议约定了应当给予使用人的合理的补偿，法院支持了承租人关于补偿的主张：比如深圳市坪山区人民法院处理的“罗靖瀚、赖英凤等与樊耀辉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书”((2020)粤0310民初4524号)(下称“4524号案件”一案，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，罗观明及赖英凤均未按照建设工程规划许可证的规定建设涉案房屋，原、被告就案涉房屋存在的租赁合同应属无效合同……法院被告系因与原告存在房屋租赁合同关系而使用案涉房屋，可认定被告系案涉房屋的合法使用人，根据前述规定，被告属于因案涉房屋被征收而给予的停产停业损失补偿费、装修补偿费的补偿对象。此外，补偿协议也明确规定补偿金额不仅包括了对被补偿房屋的全部补偿，同时也包括了对被补偿房屋之承租人等其他任何第三人的全部补偿，由此可见，被告诉求因案涉房屋被征收而给予的停产停业损失补偿费、装修补偿费亦符合补偿协议的约定，具有相应的事实依据。
笔者认为房屋租赁合同对征收补偿款的分配未作约定或约定不明，承租人请求支付征收补偿款中房屋装饰装修价值补偿、搬迁和临时安置补偿的，应予支持。
承租人之所以可以主张拆迁补偿，对于经营性的房屋，承租人为了开展经营活动，基于对于租赁合同约定的固定的租赁期限和交易的稳定和信赖对房屋进行了装修，因房屋被征收，承租人无法继续使用剩余未使用的装饰装修，且需要面对停产停业和搬迁的事情，该损失与房屋征收行为之间显然存在利害关系，承租人基于合同的收益权应当受到法律保护，因此在租赁期限内，因遇到征收拆迁不能继续履行租赁合同，承租人的损失应予补偿。
基于此，不应当认定承租人主张拆迁补偿只能基于租赁合同，而是在合同未约定拆迁补偿和约定不明确的情况下，且征收人和被征收人之间的拆迁补偿协议约定了需要向承租人支付补偿款，承租人可以以房屋拆迁补偿协议纠纷提起诉讼，比如深圳市坪山区人民法院审理的“卢松虎、朱宝庭等房屋拆迁安置补偿合同纠纷民事一审民事判决书”((2021)粤0310民初2177号)一案中，法院认为：“关于本案权利义务关系主体问题，本案系民事主体间房屋拆迁补偿利益纠纷，朱宝庭作为涉案房屋被拆迁人和征收部门签订《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》，依据《龙兴路道路改造工程拆迁项目房屋补偿协议书》内容，被告朱宝庭负有直接向原告支付属于承租人的拆迁补偿利益的义务，即被告朱宝庭属于本案义务主体。”由于承租人不是拆迁补偿合同的主体，所以在起诉出租人时可以将征收人列为第三人以查明事实。
三、承租人可以享有哪些拆迁补偿款?
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。又根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》(2022修订)第二十三条，作出房屋征收决定的辖区政府对被征收人以及符合规定的合法使用人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值(含已经取得的合法国有土地使用权的价值)的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
因此，承租人可以主张搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿，根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》规定第三十二条，承租人还可以主张装修装饰费补偿，如果存在装修装饰的，室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。
1、搬迁费、临时安置的补偿
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定，搬迁费的标准如下所示：
另外，被征收人不同意参照搬迁费标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机器设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。征收住宅或者生产经营性房屋，征收人以期房产权调换或者征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。
司法实践中，法院会根据《深圳市房屋征收补偿规则》调整承租人关于搬迁费的主张，比如4524号案件中，法院认为“《深圳市房屋征收补偿规则》规定商业搬迁费为60元/㎡，被告承租原告涉拆迁房屋面积为96.38㎡，经核算该部分搬迁费为5783元，原告主张超出部分，本院不予认定。”
关于临时安置费，实行产权调换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至产权调换房屋交付之日，另外再加6个月装修调试期安置费。实行土地置换的非住宅房屋，支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日至被征收人与政府签订土地出让合同之日，另外再加12个月临时安置费。如果是实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不支付临时安置费。
2、停产停业损失补偿
根据《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》的规定，征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿;不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。
比如深圳市龙岗区人民法院在审理“永利汽车零部件(深圳)有限公司、黄强等房屋拆迁安置补偿合同纠纷”一案((2021)粤0307民初14613号)(下称“14613号案件”)中，认为：“涉案《租赁协议书》已约定在租赁期内如收回租赁房屋须赔偿承租人停产停业损失，且原告停产停业确存在一定损失，故原告要求被告黄强支付停产停业费，有合同依据。评估结果汇总表中停产停业补偿费用是按6个月同类房屋租金考虑，与原告主张参照适用《深圳市房屋征收与补偿实施办法》的规定给予6个月租金金额的停产停业费一致，本院认为较为合理。故被告黄强应支付原告停产停业费501193元。”
3、装饰装修补偿
《深圳市房屋征收与补偿实施办法(试行)》第三十二条规定：“室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费;出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。”对于没有约定，法院根据在评估报告按照重置成本法的基础按照租赁期限折价补偿比如在14613号案件中，法院认为：“关于室内自行装修装饰补偿。根据原告提供的评估结果汇总表，黄强厂区的室内自行装修装饰评估值为928071元，永利公司与世纪科技(深圳)有限公司均主张按各50%来主张即464035.5元。但该装修装饰估值是按照重置成新价来评估，考虑到《租赁协议书》约定的租赁期是从2006年2月1日至2026年1月31日即租赁期限为20年，故装修装饰补偿应按照租赁期限进行折价补偿。因案涉租赁房屋涉及城市更新项目，原告从2016年10月开始停产停业，即原告实际已使用该装修装饰的期限为2006年2月1日至2016年9月底共计128个月。被告黄强应支付原告装修装饰补偿款216549.9元[464035.5÷(20×12)×(20×12-128)]。”
除了上述补偿外，如果房屋存在由承租人进行的扩建部分，承租人也有权获得相应的补偿。扩建被视为对房屋价值有显著提升的重大添附。因此，在评估了承租人和出租人在扩建过程中的贡献和投资比例后，法院通常会支持承租人获得相应的补偿。
综上所述，根据深圳市的拆迁补偿政策，承租人作为房屋的实际使用人，在一定条件下有权获得拆迁补偿。尽管承租人不是征收补偿安置协议的直接合同主体，但在司法实践中，他们通常可以主张包括搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿以及装饰装修补偿在内的补偿款项。具体补偿类型和数额取决于租赁合同的约定、承租人的实际投入、因拆迁产生的各项损失以及相关法律法规的规定。在租赁合同未明确约定补偿分配或约定不明确时，承租人可以通过房屋拆迁补偿协议合同纠纷向出租人主张合理的补偿。