近日，北京德和衡律师事务所联席执行主任、争议业务解决中心副总监、商事与金融争议解决部主任裴虹博就目前房产界存在 “低首付”“零首付”“负首付”等乱象问题，接受了《半月谈内部版》采访，标题为：“买房“负首付”，馅饼还是陷阱？”载于《半月谈内部版》2023年第7期。
针对上述乱象，裴虹博主任认为，中介机构先替购房者垫付资金，再把购房者“包装”成小微企业主、个体经营者，以此身份向银行申请经营性贷款、消费贷款，等贷款发放下来，购房者再拿贷款偿还中介机构的垫付资金，存在规避正常的银行信贷监管，骗取银行贷款的情形，实际上是扰乱了正常的金融秩序。特别是如果购房者本身存在信用问题，不具备偿付能力，会发生信贷危机，引发一系列的社会问题，影响社会的稳定，需审慎对待。
裴虹博主任结合目前在办的银行信贷纠纷、骗取银行贷款和银行票据承兑等系列刑民交叉案件，个别银行所暴露出存在“信贷资金管理失控、关联交易不到位”“未严格履行贷款审批人职责，违规发放贷款”“违规审批发放贷款偿还银行承兑汇票垫款”等严重违规行为，裴虹博主任建议：1、加强银行信贷合规监管，严格按照《商业银行法》及《信贷规则》的要求，严格履行信贷审查义务；2、加强对于中介结构的监管，杜绝中介机构巧设名目扰乱金融市场的稳定；3、加强进行普法教育，使不具备购房能力的购房者了解其中的刑事犯罪风险。
买房“负首付”，馅饼还是陷阱？
没曾想，在部分开发商和房产中介的口中，买房竟能如此“轻松”，不仅可以做到“低首付”“零首付”，还能实现“负首付”，倒赚开发商几十万元作为装修款。殊不知，这些行为已经行走在违法违规的边缘。
“负首付50万元买学区房”“首付负1万元，没错。不需要首付还能再拿一万元”……近期，在多个社交平台上出现了类似的房地产营销话术。
今年5月，深圳房产中介王女士向半月谈记者表示，其代理的一套罗湖区的房产可以做到“负首付”，即房子评估价为570万元，但业主以520万元低价出售，“你可以在银行贷款570万元全款买下这套房子，差价的50万元拿来装修”。深圳的房产中介赵先生也声称，自己已售出一套“负首付”的房产。
按照各地规定，即使是首套房，首付款比例一般也需要最少20%至30%，“负首付”是如何实现的呢？据业内人士介绍，“负首付”与“零首付”“低首付”操作方法类似，一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力，二是开发商通过做高合同价格，帮助购房人获取更高额度的银行贷款（也称“高评高贷”）。若开发商返还的资金超过首付款，或银行贷款金额超过房产原价，“负首付”便“实现”了。
还有业内人士介绍，购房人可以通过向银行申请经营贷、消费贷等方式套取资金，若贷款金额超过了购房首付款，也能实现“空手套白狼”目的。“前些年房价上涨厉害的时候，上涨的收益能够覆盖相关的贷款利息，房子一买一卖能挣不少钱。”贷款中介段先生表示。
当下，“高评高贷”多采取阴阳合同的方式实现目的。“即买卖双方签署两份购房合同，其中‘阳合同’代表被做高的房价，作为网签合同网上备案，‘阴合同’则代表真实的房价，以‘阴合同’的房价实际成交，以‘阳合同’的房价获取高额贷款。”中原地产首席分析师张大伟表示。
“负首付”风险重重
听起来是“真香”，但其实“负首付”风险重重，甚至能让购房人“钱房两空”。
如果“高评高贷”没通过，购房人可能面临被解除贷款合同和承担违约责任的风险。张大伟分析，即便通过审核，若后期在银行自查中被发现，可能会被要求收回贷款，甚至被列入银行黑名单。
由于房地产作为银行信贷资金的重要投向，若“零首付”“负首付”此类行为被效仿，还可能引发金融风险。
北京德和衡律师事务所争议解决业务中心副总监、商事与金融争议解决部主任裴虹博认为：“这种方式规避正常的银行信贷监管，骗取银行贷款，实际上扰乱了正常金融秩序。特别是如果购房者本身存在信用问题，不具备偿付能力，则可能进一步引发信贷风险等金融问题，影响社会稳定。”
是乱象，须重拳整治
图片针对近期“零首付”“低首付”“负首付”等首付模式的出现，上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，这是房地产营销领域的乱象。各地应关注此类新情况，从合规的角度解决首付的问题，以防范各类打擦边球的违规违法事件。
半月谈记者注意到，已有监管部门和行业协会关注到这一乱象，要求相关中介机构开始自查自纠。5月26日，深圳市房地产中介协会发布《关于禁止参与、协助“买房负首付”“零首付”等违规违法行为的郑重提示》称，“买房负首付”已违反国家相关金融信贷政策。深圳市房地产中介协会要求，各房地产中介机构、从业人员应严格遵守国家“房住不炒”的定位，严格内部相应业务管理，并应由即日起开展自查自纠工作，禁止以任何形式参与、协助此类以“负首付”或首付分期为噱头的房源宣传和销售代理行为。
6月7日，重庆银保监局发布关于警惕房贷欺骗宣传的风险提示，明确提出“零首付”“负首付”不仅违规，也会增加购房人税费和日后还款资金压力。所谓“零首付”“负首付”违反金融信贷政策，是监管机构明令禁止的行为，并要求银行机构严加防范。
要防范“零首付”“负首付”营销在地产业内蔓延，还需要监管部门重拳整治。应将“零首付”“负首付”的行为归入金融诈骗或其他非法行为名单，建立更为完善的金融监管机制，规范房贷市场，打击违规炒房行为。同时，通过行业规范等方式加强行业自律，防范开发商或房产中介违规营销。
律师简介
裴虹博
北京德和衡律师事务所联席执行主任
争议解决业务中心副总监
商事与金融争议解决部主任
专业领域：金融与资本市场/私募基金/商事金融争议解决与执行/合规与风险防控/商事经济犯罪
裴虹博，客座研究员、经济师、仲裁员、公安管理学硕士、法律硕士、金融学硕士专业。裴律师具有丰富的商事经济金融领域的专业经验，具有经济专业技术资格、会计从业资格、证券从业资格、基金从业资格、保险代理人等专业资格。分别为多家基金公司设立、产品募集备案、投资管理与退出等提供专业法律服务；为近三十家企业发行股票并交易提供相关专业服务；已为重大公司集团等提供合规管理与风险防控、重大民商事争议解决、对外投资合规与风险评估、并购重组、中短期票据发行等提供专业法律服务；所涉及服务领域涵盖影视动漫、医药健康、军工安防、信息安全、新材料、液压制造、精密仪器制造、广告传媒、新能源和TMT等多个行业。
合著（译）作：《国际警务执法合作》（中国人民公安大学十三五规划教材）、《中国文化旅游产业报告（2015）》、《隐形的国民财富:幸福感、社会关系与权利共享》、《伟大的商业游戏》。
科研专项与研究报告：公安部公安理论及软科学研究计划项目《国际刑警组织的国际警务合作资源研究》；中央高校基本业务费专项资金资助项目《变革世界的中国警察外交》；《疫情“黑天鹅”事件对外商投资影响分析与合规建议报告》（收入威科先行数据库）、《药品零售业行业研究报告》、《动漫影视行业研究报告》、《软件和信息技术服务行业研究报告》
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文章来源：半月谈