扫描二维码即可现货购入李霄然律师新著
房地产交易（土地出让、转让、抵押、合作开发；房产转让、抵押）是实务中纠纷高发、疑难问题聚集的领域。本书以“交易”为线索，从庞杂的房地产法律实务中撷取交易内容为写作核心，串联起土地交易和房产交易法律问题。今天推荐与读者诸君的这本《土地及房产交易重点实务法律问题分析》，其内容分作两部分：第一部分是国有土地交易问题，内容细分为一级市场交易（国有土地使用权出让）和二级市场交易（转让、抵押、合作开发）；第二部分是房产交易问题，根据房产交易流程先后顺序，按照合同效力、商品房销售广告纠纷、房屋买卖合同履行三个板块编排内容。值此，新版付梓上新之际，分享于此，以飨屏幕前的诸位师友参存。
土地及房产交易重点实务法律问题分析
李霄然律师•全新作品
李霄然，中国人民大学法律硕士。北京德和衡律师事务所合伙人，房地产业务中心管理总监。第十届、第十一届北京市律师协会土地与房地产法律专业委员会委员，微博“房产315”律师团成员，北京市12355青少年心理与法律服务热线公益律师。荣获亚洲著名法律媒体《商法》( China Business Law Journal)卓越律所大奖(德和衡所)之房地产投资领域奖项代表律师( 2022年度)。
李霄然律师于2007年从事律师工作，专注于房地产诉讼仲裁、房地产投资并购、民商事合同争议解决领域。办理数百起诉讼仲裁案件，其中包括国务院土地行政裁决案件、最高人民法院及数地高级人民法院审理的重大疑难案件，形成了精益的办案风格，并积累了丰富的实务经验。
李霄然律师从业十五年以来，致力于法律实务经验总结和研究探索，参与编写《房地产企业常见法律问题及风险防控》(法律出版社2016年出版) , 撰写上百篇法律实务文章，数十篇文章被知名法律数据库收录或被专业媒体转载。
房地产从业者的解题手册
从实务中来 到实务中去
纠纷当事人的胜诉指南
兼具代表性、典型性、疑难性
法务工作者的实务参考
提供好用、能用的解决方案
全面聚焦一二级市场土地交易法律问题
房屋买卖、认购及违约等纠纷
新书序言
这是一本针对房地产交易法律问题的实务书籍。房地产交易主要包括国有建设用地使用权交易和房屋交易。国有建设用地使用权交易分为一级、二级两级市场。在一级市场，自然资源管理部门代表国家，通过招标、拍卖、挂牌方式，将国有建设用地出让给受让方在一定期限内有偿使用，这是土地使用权的首次交易，主要涉及土地使用权出让法律问题；受让方在一级市场取得土地使用权后，进行转让、抵押等交易行为，则属于国有建设用地使用权二级市场交易范畴，主要涉及土地使用权转让、抵押、出资、合作开发等法律问题。房屋交易主要包括买卖、抵押、赠与等交易行为。其中房屋买卖主要分为商品房（新房）交易和存量房（二手房）交易，二者在法律适用上既有区别又有共同点。前述房地产交易范围内所涉具体实务问题众多，撰写本书时，笔者在较大范围中，尽量按照以下几个原则精选问题：
■ 一是选择基础性、制度性问题，分析和总结这类问题是了解某个知识模块的基础，例如第一篇中“我国采取怎样的建设用地使用权基本供应制度？”“房地产抵押有哪些基本问题？”等，即属于此类问题；
■ 二是选择典型性问题，该类问题具有高频发生的特点，例如第一篇中“国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同？”，这几乎是所有的土地使用权出让合同案件首先要面临的问题，第二篇中“房屋买卖中所签署的阴阳合同效力如何？”也属于此类问题；
■ 三是选择疑难问题，此类问题往往存在较大争议或论理过程复杂，例如“商品房交付中常见疑难问题”，但选取疑难问题时尽量兼顾典型性，对于实务中很罕见的、低频的疑难问题，没有作为本书选材。
写这本书主要考虑到以下原因。土地和房屋交易牵涉利益大，对交易主体影响大，而房地产交易法律规则复杂，法律适用有一定难度，因此本书尝试通过梳理、总结问题，厘清该领域的一些重大实务问题。房地产法涉及民法和行政法的交叉，规范层级众多，包括从全国人大及其常委会颁布的法律到地方各级政府出台的政策文件，各类规范数以千计，是最为复杂的法律部门之一。除了规范具有复杂性之外，我国还采取二元体制土地制度，国有土地和集体土地的法律调整方式不同，也具有复杂性。此外，我国的房产性质同样具有复杂性和多样性，至少涉及住宅、办公、商业、工业等各类商品房，涉及经济适用房、两限房、已购公房、央产房等各类政策性住房，还涉及公租房、承租公房等具有一定准物权性质的特殊房屋等。针对不同性质、用途的房屋，法律调整规范也不尽相同，呈现出规范复杂、适用复杂的特点。土地和房屋制度的复杂性，也导致房地产交易具有复杂、疑难特征。笔者长期从事房地产相关法律诉讼和非诉实务工作，在房地产交易领域积累了一定的法律实务经验，通过撰写本书，以期能为读者解决一点实务问题。
本书的一些撰写思路和特点
1.内容紧紧围绕房地产交易。房地产法律实务的范围宽广，至少包含城市更新、一级开发、土地征收、土地出让、土地转让、合作开发、房地产开发、商品房销售、存量房销售、房地产租赁、房地产抵押等内容。房地产交易环节具有很强的实务性，交易纠纷还具有高发性特征，研究和分析房地产交易纠纷具有现实意义和价值，也更符合笔者十几年以来房地产法律工作经验。基于这样的考虑，本书专门截取房地产交易作为协作视角，也就是从土地交易和房产交易两个方面，紧紧围绕这一主题展开。本书分为两大部分：
■ 第一部分是国有土地交易问题，其中又将土地交易环节内容细分为一级市场（国有土地使用权出让）和二级市场（转让、抵押、合作开发）内容；
■ 第二部分是房产交易问题，本书没有按照商品房和存量房分类，主要考虑到实务中一些疑难问题和解决思路往往在商品房和存量房中通用，比如阴阳合同效力问题。因此，本书对第二部分关于房屋交易的内容，根据房产交易流程先后顺序，按照合同效力、商品房销售广告纠纷、房屋买卖合同履行三个板块组织、编排内容。
需要说明的是，在房产交易部分，并非所有内容都是商品房和存量房共性问题，有些问题仅限于商品房或存量房，则该问题会专门限定表述为商品房或存量房（二手房）。
2.以解决实务问题为导向。本书是法律实务类书籍，写作的主旨是“从实务中来，到实务中去”。从实务中发现具有代表性、典型性和一定疑难性的问题，以这些实务问题为导向进行分析，以法条（以法律、行政法规、司法解释、重要部门规章等为主）作为主要论据。如存在观点争议的，注重引用法学名家或最高法司法观点，不对学理问题展开讨论。以上旨在便于“到实务中去”，便于提供在实务中好用、能用的解决方法。此外，为了读者在实务中使用，对一些存在重大争议尚无定论的实务问题，也在书中提示读者注意争议的客观存在，灵活应用观点。
3.本书以法律关系分析法和请求权基础分析法作为主要的思维方式。实务中各种法律纠纷的本质都是案例纠纷，没有案例也就没有真实的纠纷。所以，实务类问题的分析和解决，实际上就是案例分析和解决。民法案例分析的基本思维包括法律关系分析法和请求权基础分析法两种。两种分析法都使用相同的基础逻辑方法，即演绎法或者称为司法三段论。三段论逻辑由大前提、小前提、结论构成（但三者的顺序实际上可以灵活应用），请求权基础分析法注重从结论入手，分析支撑结论的大前提和小前提是否正确；而法律关系分析法则注重从小前提（案件事实）入手，向上寻找最合适的大前提（规范），推导出结论。本书作为实务书籍，采取实务问题导向组织内容，本质上就是围绕实务问题开展一次次的案件分析。因此，读者阅读本书时，其中相当部分内容的内在逻辑，是按照围绕三段论逻辑编排和展开，在此有所交代，便于读者阅读。
4.本书体例编排。总体内容安排前面已经介绍。在每个问题下，均包含“问题介绍”“实务分析”“相关规范”三个板块，有些问题下还包含“参考案例”内容。其中，“相关规范”是主文中使用到的核心规范，或者是主文中仅概括使用或者部分引用的规范，为便于读者查阅规范，将其列在“相关规范”部分；“参考案例”几乎都是最高人民法院的裁判案例，且尽量优先使用最高人民法院的公报案例或指导案例，“参考案例”都进行了裁判主旨提炼，为便于阅读，本书对案例的内容进行了精简摘要，对无关该篇实务问题的内容进行了删减，如果读者需要查看裁判全文，可以根据书中所列的准确案号检索获得。
面对纷繁的房地产法律、政策和复杂的事实，笔者深感能力有限。在撰写过程中，笔者努力尝试做到分析到位，引用准确，但由于能力、经验、精力所限，难免发生错误和疏漏，恳请读者朋友们不吝赐教，批评指正。衷心希望本书能够帮助读者解决一些房地产交易实务法律问题。感谢法律出版社程岳编辑、似玉编辑的辛苦付出和高水准的编辑工作，感谢李仕靖律师所做的大量案例检索和校对工作。尤其感谢我的家人，感谢我的母亲、妻子和女儿，正是她们无私的支持，才成就我在繁忙工作之余完成本书写作。
目录是一本书的精华
第一篇 土地交易篇
第一节 国有土地使用权出让、划拨法律问题（一级市场）
1.我国采取怎样的建设用地使用权基本供应制度？
2.如何理解国有建设用地使用权出让概念？出让的主体、客体有哪些实务操作问题？
3.国有土地使用权出让合同属于民事合同还是行政合同？
4.国有建设用地使用权出让方式有哪些？实务中如何准确界定“招拍挂”出让和协议出让的范围？
5.“土地招拍挂”出让制度的历史由来是怎样的？什么是“8.31大限”？
6.国有土地使用权出让合同与国有土地使用权转让合同的区别？
7.改变国有建设用地用途应当遵循哪些基本法律规则？
8.受让人申请变更土地用途后，如何处理出让金调整问题？
9.改变容积率应遵循哪些规范要求？依法改变容积率后出让金应当如何处理？
10.国有土地使用权出让合同约定办理政府批准手续后生效，未办理批准是否影响合同生效？
11.开发区管理委员会签署的国有土地使用权出让合同效力如何？
12.未经公开竞价出让经营性国有建设用地，出让合同效力如何？
13.未经批准出让国有土地使用权，出让合同效力如何？如何处理？
14.国有土地使用权拍卖、挂牌成交确认书的性质
15.因闲置土地提前收回国有土地使用权以及追缴欠付出让金纠纷属于行政纠纷还是民事纠纷？
第二节 国有土地使用权转让、抵押、合作开发法律问题（二级市场）
1.地产转让中股权转让方式与资产转让方式有哪些主要区别？
2.收购地产项目时需重点关注哪些土地使用权过户条件和限制？
3.土地使用权出让合同义务是否随土地转让而转移？
4.未取得土地使用权证书转让国有土地使用权，转让合同效力如何？
5.一地多转、一房多卖、一房多租的处理规则如何？
6.划拨土地未经批准是否可以转让？
7.划拨土地转让方式有哪些？
8.房地产抵押有哪些基本问题？
9.房屋和土地使用权分别抵押的效力关系和受偿问题
10.在建工程抵押主要注意哪些法律实务问题？
11.抵押划拨土地及地上房产应注意哪些主要规则？
12.抵押权与工程价款优先权、购房人优先权、承租权、土地出让金收取权的冲突处理规则如何？
13.合作开发房地产过程中增加投资及加盖违建的处理规则如何？
14.合作开发房地产合同的要件和转性问题
15.合作开发房地产合同对主体的特殊要求以及违反要求对合同效力的影响？
第二篇 房产交易篇
第一节 房屋买卖合同效力纠纷
1.房屋买卖中所签署的阴阳合同效力如何？
2.商品房预售许可证缺失或瑕疵对合同效力有哪些影响？
3.未办理商品房预售登记是否影响预售合同效力？
4.商品房包销合同性质如何？包销人不具备房地产经营资格是否影响包销合同效力？
第二节 认购合同纠纷及广告宣传纠纷
1.当事人一方违反预约合同中订立本约合同的约定，是否可以请求法院判令强制缔约？
2.商品房认购合同的法律性质、转化及违约责任问题
3.商品房销售宣传广告是否属于合同要约？
第三节 房屋买卖合同履行纠纷及违约责任纠纷
1.房屋所有权登记常见疑难问题
2.如何认定商品房交付的法定最低标准？
3.商品房交付中常见疑难问题
4.房产买卖差价赔偿问题
5.共有房产处分疑难问题
6.借名买房的法律问题
7.逾期交房和逾期办证违约金的时效及调整问题