云南省政府于2023年2月14日公布了新的《云南省物业管理规定》（以下简称新规定），该规定自2023年5月1日起施行，2008年11月22日云南省人民政府令第151号修正的《云南省物业管理规定》（以下简称旧规定）同时废止。

原《云南省物业管理规定》仅10条，而新的《云南省物业管理规定》共计34条，立法体例基本沿用《物业管理条例》（国务院令第三百七十九号），故新增了物业管理服务、物业的使用与维护、监督管理、法律责任等专门章节。同时，新规定还明确了物业管理中党建引领作用，确立了“业主自治、公开公平、诚实信用、依法监督”的管理原则，确定了“本省行政区域内的住宅物业管理活动适用本规定；非住宅物业管理参照执行”的适用范围。本文将逐一分析重点变化的条文。

一、“总则”章节的重点变化

1、扩大了立法目的

新规定第一条将旧规定中“规范物业管理区域的划分”变更为“规范物业管理活动”，即新规将立法目的调整为规制物业管理行为本身。

旧规定的主要立法目的是为了完成上位法的授权，即旧规定的上位法《物业管理条例（2018版）》（国务院令第三百七十九号）第九条规定，“授权省、自治区、直辖市制定物业管理区域的具体划分办法”，故旧规定的主要立法目的是为了解决上位法授权的物业管理区域划分的标准问题，对物业管理活动的规定仅是在原第二条中列举了需遵守的主要规定的名称。

2、物业服务主体和资质的变化

新规定第一条将旧规定中“物业服务企业”变更为“物业服务人”，扩大了物业服务主体的范围，与《民法典》的规定相统一。

首先，新规定中新增了“其他管理人”这一类物业服务主体。《民法典》第284条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”，即物业服务主体包括物业服务企业和其他管理人。其他管理人是指物业服务企业以外的根据业主委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施的组织或者自然人，主要包括管理单位住宅的房管机构，以及其他组织、自然人等，故除了传统的物业公司外，其他组织和自然人同样允许为业主提供物业服务。

其次，我国已全面取消物业服务企业的资质制度，用事中事后监管代替行政许可制度，改变了物业服务企业的监管方式和定价规则。国务院于2017年1月12日颁布的《国务院关于第三批取消中央制定地方实施行政许可事项的决定》（国发〔2017〕7号），取消了物业服务企业二级及以下资质认定的行政许可。2017年9月6日颁布的《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》（国发〔2017〕46号），进一步取消了物业服务企业一级资质核定的行政许可。住房城乡建设部于2018年3月8日颁布了《住房城乡建设部关于废止<物业服务企业资质管理办法>的决定》（住房和城乡建设部令第39号），废止了《物业服务企业资质管理办法》和相关的物业服务资质制度。

二、“业主、业主大会和业主委员会”章节的重点变化

1、区分了业主和物业使用人的概念

新规定第九条明确了“房屋的所有权人为业主”，业主对其专有部分享有所有权，对共有部分享有共有和共同管理的权利，共同管理权源于共有权。物业服务人的管理权来源于业主将管理权全部或部分委托给物业服务人。业主有选聘或解聘物业服务企业、设立业主大会、选举业主委员会的权利，物业使用人（包括但不限于承租人、借用人或其他使用人）不能代替业主行使业主权利。

2、细化了物业管理区域的划分标准和政策

因一个物业管理区域只能选定一个物业服务人，成立一个业主大会，故物业管理区域是物业管理的基本单元。新规定第十一条明确了物业管理区域的划分标准“应当遵循规划为先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，并考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素”，较之于旧规定更为科学、细化。

首先，“规划为先”是指物业管理区域划分首先应以物业的建设用地规划许可证确定的“红线图”范围为标准，但是因实际存在建设单位分期开发、分期出售，“红线图”所包含的范围区域过大等情况，是否可以拆分或合并管理区域，就需要进一步考虑共用设施设备、功能完善、便民利民等具体情形，因地制宜。

其次，“共用设施设备”是根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。在划分物业管理区域需考虑“物业的共用设施、设备”“功能完善”是因物业小区的地上建筑和地下设施密不可分，如给排水、供电设备、消防设备等彼此相连、无法分割，且部分设施设备需通过联动测试。若“物业的共用设施、设备”无法独立使用，会导致物业管理区域划分后社区功能不完善，业主生活不便利等情形。

3、变更了业主共同决定的事项和表决权限

旧规定对业主共同决定的事项和表决权限的规制，系援引《物业管理条例（2018版）》（国务院令第三百七十九号）的第十二条，新规定的第十四条援引《民法典》第二百七十八条的规定，变更了上述内容，新规定的主要变化如下：

首先，业主共同决定的事项分为一般性事项和重大事项，两者就表决同意人数和专有部分面积占比的要求不同。新规定中重大事项类新增了“（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”；拆分了旧规定中重大事项类“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”，把“使用维修资金”列为一般性事项，把“筹集维修资金”列为了重大事项。

其次，业主共同决定事项进行表决的前提性条件变更为“应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决”，较之于旧规定“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加”，更加强调了业主的参与度和自治权。

第三，业主共同决定的事项中的重大事项的表决权限变更为“应当经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意”，意味着新规定要求决定重大事项在满足表决的前提性条件（双2/3参加）外，还需同时满足双3/4的规定，新规单从数量要求方面较之于旧规“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”降低了要求。

第四，业主人数和专有部分面积的计算方法。根据《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第二十四条规定，“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。”第二十三条规定，“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”该规定与《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第八条、第九条的规定一致。

4、明确了业主大会、业主委员会的职责范围

新规定第十五条第二款规定，“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动”，即业主大会、业主委员的职责权限仅为作出与物业管理相关的决定和活动，超出该范围属于违反法律、行政法规的效力性强制性规定，自始不具有法律效力，对业主不具有法律约束力。该条规定系沿用了《物业管理条例》第十九条，也与《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第二条的精神保持了一致。

三、“物业管理服务”章节的重点提示（本章节全部为新增条款）

1、明确了物业服务收费标准

首先，住宅小区前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，实行政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的住宅小区物业服务收费实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。根据云南省发展改革委《云南省政府定价的经营服务性收费目录清单（2023版）》中第十条的规定，“未成立业主大会（业主委员会、物业管理委员会）提供前期物业服务的普通住宅（不含别墅和公寓）物业服务收费：0.3-1.8元/平方米*月。收费文件的依据为云价综合〔2017〕87号、云发改价格〔2021〕676号，授权州市、县人民政府制定具体收费标准。”以昆明市为例，根据《昆明市政府定价的经营服务性收费目录清单（2022版）》第五条规定，“普通住宅前期物业服务收费：0-1.38元/平方米*月”，即昆明市普通住宅前期物业服务收费的上限为1.38元/平方米*月。

其次，住宅小区前期物业服务费的构成。物业服务收费内容包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护、保洁服务（含物业项目配建的蓄水池、化粪池、室外管网的清洗清掏费用）、绿化养护等内容，上述包含在物业服务费中的工作内容，物业服务人不得另行重复收费。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位是向最终用户（业主或物业使用人支付）收取有关费用，配备有电梯和二次供水等设施设备的物业，其设备的维护保养及运行费用由业主或物业使用人支付，物业服务企业实行代收代管。

第三，政府指导价实施服务等级标准制度。以昆明市为例，根据《关于贯彻<云南省物业服务收费管理实施办法>的通知》（昆发改价格〔2011〕1129号）第二条的规定，综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护这五类服务项目，每类项目收费还各分为五个等级。物业服务人按照其实际提供的服务是否满足政府指导价标准所规定的基本要求和分级服务要求作为收费依据，不同的服务要求、内容及设施设备配置情况对应不同的收费价格。

2、区分了不同主体的管理服务义务

四、“物业的使用与维护”章节的重点提示（本章节全部为新增条款）

1、禁止业主及物业使用人进行损害他人合法权益的行为

首先，新规第二十四条明确了业主及物业使用人应当遵守法律、法规及管理规约的基本义务，禁止在物业管理区域内从事如下行为：“（一）损坏房屋承重结构、主体结构；（二）违章搭建建（构）筑物；（三）侵占、损坏物业共有部分；（四）擅自改变物业规划用途；（五）任意弃置垃圾、排放污染物；（六）占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道、消防车通道和安全出口；（七）违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；（八）私拉电线、电缆为电动车辆充电；（九）从建筑物中抛掷物品；（十）毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能；（十一）法律、法规禁止的其他行为。”

其次，新规明确了物业服务人有采取合理措施制止的权利，也同样存在对小区公共场所进行管理和公共安全提供保障的义务。若业主及物业使用人出现上述禁止性行为时，物业服务人应当及时采取合理措施制止，向有关行政主管部门报告并协助处理。《民法典》第二百八十六条第三款也给出了对损害他人合法权益行为的救济路径，“业主或其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。”如业主或物业使用人在楼道堆放易燃物品，物业服务人在日常管理过程中进行了口头或书面张贴告示的方式制止了业主或物业使用人上述消防安全违法行为，但未立即纠正、及时排除危险，且当业主或物业使用人不听劝阻时未在第一时间向公安消防机构报告，在上述情况下易燃物品引发火灾，业主或物业使用人需对火灾造成的人身和财产损失承担主要的赔偿责任，物业服务人需全额承担补充赔偿责任。

2、明确了业主续交住宅专项维修资金的条件

首先，业主依法缴纳的住宅专项维修资金应按房屋户门号设分户账。根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第十条的规定，“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。”第十五条规定，“ 业主大会成立后，应当按照下列规定划转业主交存的住宅专项维修资金：（一）业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。（二）业主委员会应当通知所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门；涉及已售公有住房的，应当通知负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门。（三）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门应当在收到通知之日起30日内，通知专户管理银行将该物业管理区域内业主交存的住宅专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的住宅专项维修资金账户，并将有关账目等移交业主委员会。”

其次，新规明确了业主应续交住宅专项维修资金的条件，为相关行政主管部门或业主大会制定续交方案并依法要求业主缴纳资金提供了法律支持。新规第二十六条第二款规定，“业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交”，该规定与《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第 165 号）第十七条的规定保持一致。

五、“监督管理”章节的重点提示（本章节全部为新增条款）

1、明确了不同行政主管部门的不同监管职责

1、业主大会和业主委员会选举纠纷不属于人民法院民事案件受理范围

业主大会和业委会选举中的纠纷不属于人民法院民事案件受理审理范围，《物业管理条例（2018版）》（国务院令第三百七十九号）第十条规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”，第十九条规定，“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”新规定第三十条也规定了“乡（镇）人民政府、街道办事处履行下列属地管理职责：（一）指导监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选；（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常工作…”，故业主大会的成立及业主委员会的选举是在地方人民政府有关部门指导下进行，业主委员会成立后还需到地方人民政府有关部门进行备案，因此，对业主大会的成立及业主委员会选举的审查涉及到对有关行政部门是否正常履行职责的审查，该审查不属于人民法院民事案件审理范围。如以业主身份起诉业主大会要求撤销业主大会选举业委会成员决议而产生的纠纷，业主不享有诉权，应向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府申请解决。如果有关业主以此为由向人民法院提起民事诉讼的，人民法院应当根据《民事诉讼法》的规定，告知当事人向有关行政机关申请解决，当事人坚持起诉的，应当以不符合《民事诉讼法》关于起诉与受理的规定为据，裁定驳回起诉。

《云南省物业管理规定》新旧条文对照表

作者简介

赵  娴

北京德和衡（昆明）律师事务所高级合伙人

赵娴，北京德和衡（昆明）律师事务所高级合伙人、法学硕士、心理咨询师、国际注册企业风险管理师。擅长领域：公司法、包括公司设立与变更、股权结构设计、项目架构咨询、法律尽职调查、交易文件起草和审阅、涉外贸易谈判与交割服务、各类常见民商事诉讼。

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