在银行等金融机构办理信贷业务时，很多借款人将土地使用权及建筑物所有权抵押给银行以获取相应数额的贷款。在法律层面上，土地使用权与建筑物所有权是相互独立的物权，前者被定义为用益物权即他物权，是受限制的物权，后者属于所有权即自物权。由于上述两项物权具有不同的权利属性及独立的交换价值，因此在现实操作过程中经常会出现建筑物与土地使用权分别抵押的情形，为了避免分别抵押引发的冲突并合于建设用地使用权的设立目的，《中华人民共和国民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”这也就是所谓的“房地一体”原则，即建筑物所有权和土地使用权在处分上应一体处分。
“房地一体”原则不仅在房地产权属的抵押、转让、赠与等涉及房地产流转的司法审判中有广泛的适用，在执行阶段同样应当贯彻适用。在执行阶段，“房地一体”原则主要体现在对房屋等建筑物的查封、评估、拍卖、执行等各方面。
《民法典》第356条、第357条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分；建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。基于土地使用权与建筑物所有权的相互依附关系，对于土地使用权或者建筑物所有权单独处置的，都应当遵循“房地一体”原则。下面我们通过一则案例来说明上述问题。
案例分析
新疆高院在执行新疆天山水泥股份有限公司（以下简称天山公司）申请执行新疆交通物资供应公司（以下简称物资公司）一案中，查封了被执行人物资公司名下位于乌鲁木齐市仓房沟过境公路16号土地（以下简称上述土地），并于2008年6月20日委托新疆嘉盛拍卖有限公司将该土地进行拍卖。2009年7月30日，李辉竞得该宗土地。2009年8月18日，新疆高院作出（2008）新执字第4－2号执行裁定书，确认该宗土地使用权归买受人李辉所有。
被执行人物资公司就上述拍卖行为，向新疆高院提出执行异议：新疆高院对土地进行拍卖时，未将土地使用权与地上建筑物等一并处理，造成土地与房产权属不一致，侵害了当事人权益，并遗留纠纷隐患。综上，请求撤销新疆高院（2008）新执字第4－2号执行裁定书及对该宗土地的拍卖。
新疆高院认为：拍卖上述土地时，仅对土地的使用权进行了处分，未对土地上在物资公司及其下属劳动服务公司名下地上建筑物、附着物进行处分，造成房地分别属不同的主体，违反法律的强制性规定，拍卖行为亦是无效。异议人物资公司提出的执行异议理由成立。综上，新疆高院作出（2011）新执二监字第10号执行裁定：撤销新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定；撤销对上述土地使用权的评估拍卖行为。
李辉不服新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定，认为该裁定认定事实、适用法律错误，请求维持新疆高院（2008）新执字第4-2号执行裁定、撤销新疆高院（2011）新执二监字第10号执行裁定。
最高人民法院裁定驳回李辉的复议申请；维持新疆维吾尔自治区高级人民法院（2011）新执二监字第10号执行裁定。
法律分析
《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）（现已失效）第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”本案执行法院在拍卖上述土地使用权时，未将土地上建筑物等一并拍卖处分，该执行行为违反了法律规定。
《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）第三百五十六条规定：建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。现行有效的《民法典》对于上述问题的规定仍然延续了《物权法》的表述，因此在《民法典》法律框架下，仍应坚持“房地一体”原则，人民法院在拍卖土地时，应当同时处分土地上的建筑物、附着物等。
客户风险提示
陆阳金融律师团队常年服务于银行等大型金融机构，办理过很多不良资产的执行与清收项目，在不良资产的处置过程中，我们发现很多客户的债权担保中只有土地抵押而没有土地上建筑物的抵押，或者只有土地上房产等建筑物的抵押而没有土地使用权的抵押，出现上述情况后在债务的执行回款阶段就会出现很多争议与纠纷，因此我们建议银行等金融机构在办理土地使用权抵押的过程中，应当注意以下问题：
1．土地使用权抵押的前提。房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了土地出让金，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，未取得土地使用证的抵押可能构成无效抵押。
2．坚持土地使用权与地上建筑物一并抵押的原则。银行等金融机构在办理抵押时，无论是以建筑物做抵押还是以建筑物占用范围内的土地使用权抵押，均必须坚持“房地一体”的原则，上述二者及其产生的收益应当一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。
3．土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估。一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，银行等金融机构再做出是否接受抵押的决策。
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作者简介
陆 阳
北京德和衡律师事务所联席执行主任、金融业务中心总监、高级合伙人
陆阳律师毕业于北京大学法律硕士专业，清华大学经管学院 EMBA。现担任北京德和衡律师事务所联席执行主任、金融业务中心总监、高级合伙人。陆阳律师擅长金融领域合规设计及争议解决，其执业积十余载，为渤海银行、蒙商银行、徽商银行、北京市金融局、北京市顺义区金融办、光大金控、北京金融资产交易所、华润公司、中船重工、民生科技、北京顺义科技创新集团、中融信托、中植资本等众多大型金融机构及企业提供法律服务，具有丰富的诉讼和非诉经验。
陆阳律师同时担任北京市律协互联网金融专业委员会副主任。并荣获中央财经大学政信研究院“PPP智库”专家。
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