基于我国土地政策和立法的基本原则，土地权属区分为国有土地和集体所有的土地，且土地本身的权属没有转让和变更的可能，仅能在土地的占有、使用、收益这几项权能的范围内对土地进行有限制的处分。而相较于国有土地而言，集体土地是保障农民基本生活的重要依托，囿于这一目的，集体土地的性质更特殊。而自我国施行家庭联产承包责任制以来，集体土地的权能实现了所有权和占有、使用和收益权的“二权分离”，由此也产生了集体土地上的“土地承包经营权”、“宅基地使用权”这两种重要的用益物权。而基于这两种用益物权，集体土地上又随之而产生住宅、厂房等建造物，进而又增加了新的不动产及对应权属。而在深圳、珠海、广州等沿海经济发达地区，工商业经济的发展促进了集体土地的商业化发展，集体土地上的用益物权、以及在集体土地上建造房屋的所有权不再限于农村集体经济组织内的村民，市场经济主体也越来越多的成为这一类不动产的权利主体。而在民商事执行案件中，可以对被执行人名下的全部责任财产进行执行和处置以清偿生效法律文书确定的债务，在一般性财产不足以清偿债务的情况下，如果被执行人名下持有涉及集体土地的不动产，其能否成为强制执行的对象？如果可以执行涉集体土地的不动产，那么实务中又是如何操作？对此，本文结合实务经验进行分析和梳理。
一、集体土地用益物权的强制执行
一土地承包经营权
1、土地承包经营权是否具有可执行性？
根据《民法典》第三百三十一条的规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”土地承包经营权是法定的用益物权种类，因此，从法律性质上来说，土地承包经营权是合法形式的不动产权利。虽然是在集体土地上设定的物权，但无论是从国家对“集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革”的政策出发，还是《民法典》物权编、《土地管理法》和《农村土地承包法》的出台和修订，都在鼓励土地承包经营权的流转。既然政策和法律上的土地承包经营权的流转已经没有障碍，那么，其作为法定物权种类，当然地也可以成为强制执行的标的。具体来说：
首先，《民法典》第三百三十四条规定：“土地承包经营权人依照法律规定，有权将土地承包经营权互换、转让。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。”虽然这一条规定所允许的转让只限于向本集体经济组织的其他农户进行转让，但是仍然说明土地承包经营权的可转让性和可执行性。而且，根据《农村土地承包法》的规定，集体土地承包经营权的取得方式有两种，即农村集体经济组织内部的家庭承包方式，以及通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地。其中，采用农村集体经济组织内部的家庭承包方式取得土地承包经营权，仅限于农村集体经济组织的成员，另外一种则不受此限制。由此可知，前述《民法典》第三百三十四条规定所指向的应当只是采用农村集体经济组织内部的家庭承包方式取得的土地承包经营权。
至于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的承包经营权，由于取得主体既可以是集体经济组织的成员，也可以是其他市场经济主体，其商业属性和功能更明显。因此，对于通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的承包经营权，本文认为，其转让以及强制执行都不应对受让主体资格进行限制。《民法典》第三百四十二条也规定：“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得权属证书的，可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。”
其次，在党中央、国务院出台的一系列关于集体土地“三权分置”的政策文件的基础上，《民法典》第三百三十九条规定了派生于土地承包经营权的“土地经营权”的流转，即：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”所谓土地经营权，是从土地承包经营权中派生而来，将土地承包经营权进一步细分为农户的承包权和可流转的经营权。因此，即使是采用农村集体经济组织内部的家庭承包方式取得的土地承包经营权，仍然可以对其中的土地经营权进行处置。此外，对于仅享有土地经营权的被执行人，也可以对土地经营权进行单独的执行和处置。
最后，笔者通过对阿里拍卖、京东拍卖等法院指定的司法拍卖平台进行检索，已有不少法院在实务中对土地承包经营权进行拍卖处置，而且成交的案例也不在少数。因此，无论是法律还是实务层面，土地承包经营权的可执行性并无太大的障碍。
2、实务中对土地承包经营权进行处置要注意的问题
（1）权属证明的获取。根据《民法典》第三百三十三条的规定，土地承包经营权的设立采“登记对抗主义”，即从土地承包经营权合同签订时就设立，登记后可对抗善意第三人。原《物权法》第127条第2款规定，县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权，但在《民法典》物权编中被修改为“登记机构”这样笼统的表述，也是为了配合未来国家对土地承包经营权的统一登记而做的留白。
尽管如此，对于现阶段对土地承包经营权的强制执行，仍可以向土地所在地的当地县政府调查被执行人是否具有土地承包经营权证。如果没有，则可以考虑向当地村委或乡、镇政府调查该土地是否有承包经营权的造册记录，并调取被执行人和村集体经济组织签订的《土地承包经营权合同》，并据此作为权属证明进而再进行拍卖处置。
（2）注意区分土地承包经营权的取得方式，进而对拍卖受让主体资格是否受限作出说明。如前文所述，基于家庭承包方式取得的土地承包经营权，仅限于农村集体经济组织内的成员，而基于招标、拍卖、公开协商等方式取得土地承包经营权则没有此限制。因此，在强制执行实务中，应当首先调查并明确被执行人享有的土地承包经营权是以何种方式取得，同时向当地村集体经济组织、乡镇政府和县政府等有权管理机关发函告知该土地承包经营权将被强制执行，并询问确认是否对竞拍人的资格设置限制条件、是否可以办理转移登记等，最后再在拍卖公告中予以明确。
二宅基地使用权
宅基地使用权是由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的一种用益物权，根据《土地管理法》第62条的规定，宅基地使用权遵循“一户一宅”的原则，不仅只能由农村集体经济组织内的成员取得，而且已经取得宅基地使用权的其他农户也不能再继续受让。实务中，宅基地使用权的执行，一般因执行在集体土地上建造的房屋及附属设施（下称“农民房”）而产生，尤其是在沿海经济发达地区，在村民自有宅基地上建造的农民房经常是以栋为单位，并且还存在着如火如荼的农民房买卖——即小产权房买卖。因此，基于“房地一体”的原则，对于宅基地使用权执行的讨论，实质上也是在讨论农民房的执行。
虽然2019年修改后的《土地管理法》第62条第五、六款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”这里的规定并未禁止宅基地使用权和农民房的转让或者其他商业性利用，国家政策也在积极鼓励和推动宅基地的入市和直接开发利用。但是，我国现阶段并未完全放开对宅基地使用权和农民房入市流通，宅基地使用权的转让和执行也相应受到限制，至少在受让主体（仅限于本集体经济组织内成员）、无法进行变更登记等方面存在“硬伤”。而且，从执行实务来看，单独拍卖处置宅基地使用权的案例几乎没有，大多数的拍卖处置都是将宅基地使用权和地上建筑物一并处置。此外，在国家放开宅基地入市流通之前，执行处置后的权属变更登记也存在一定困难，而单独就宅基地进行现状拍卖，无疑也会导致竞拍人群体受限，进而最终流拍并使之成为“无益拍卖”。
二、集体土地上建造的房屋等不动产的强制执行
如前文所讨论，集体土地上建造房屋（农民房）的强制执行牵涉到宅基地使用权的流转问题，而我国目前并未放开宅基地使用权和农民房的转让和入市流通，在这一个大背景下，农民房的强制执行存在一定的法律障碍。但从实务经验来看，农民房的强制执行已经成为一种普遍性的操作。尽管如此，本文认为，实务中仍然要区分被执行人名下的农民房的取得方式，进而再评估执行拍卖的法律障碍和风险。具体来说：
（一）被执行人基于建造行为原始取得的农民房可以成为强制执行的对象
被执行人无论是基于其分配获得宅基地使用权或者以其他方式获得集体土地的使用权（例如租赁、承包经营等），只要被执行人基于合法取得的土地使用权和建造行为原始取得的农民房，当然应视为被执行人的责任财产，也就是说，拍卖处置的前提条件——被执行人对执行标的享有权利——得以满足。在此基础上才有进一步讨论该农民房是否能被强制执行的空间。而《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定：“人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。”据此，农民房的强制执行在最高院层面并未予以禁止，但需要由法院和国土部门协商一致后再进行处理，所谓协商一致指的应当是对农民房是否可以执行、执行后是否可以办理过户登记以及过户登记所需要的购房资格、主体、是否补缴地价等条件等进行确认，并作为拍卖时的必备条件进行公示。
除此之外，在各地法院的实务中，也有不少法院在前述最高院和国土资源部联合发文的基础上进行更具创新的探索。例如，浙江省高级人民法院、浙江省土地管理局联合印发的《人民法院在执行案件中涉及土地权属等有关问题的处理意见》第九条就规定：“人民法院对经土地行政主管部门抵押登记的集体土地使用权，可直接裁定予以处分，但应告知权利人补办国有土地使用权出让手续，补交出让金等有偿使用费。对于未经抵押的集体土地使用权，必须按《中华人民共和国土地管理法》等有关法律、法规规定转为国有土地后，方可处分。”而《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第一条则对“在集体土地上建造的房屋是否可以执行”这一问题分两种情况进行了更详细的解答：
1、在集体土地上未经批准建造的房屋，是否可以处置？
参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》（法[2012]151号），可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的，债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
2、在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等，是否可以处置？
在不改变租赁合同前提下，可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”，但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容，特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后，被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。拍卖前租赁期限已届满，租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的，尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人（被执行人）补偿的，执行补偿款。没有约定收归集体组织的，被执行人继续使用租赁土地，集体组织没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的，执行法院可以参照市价标准确定。
（二）被执行人基于买卖受让取得的农民房成为强制执行对象在现阶段实务中存在较大难度
不同于被执行人基于建造行为原始取得农民房，如果被执行人是基于买卖受让取得农民房，其对房屋的权利基础为《房屋买卖合同》的债权，而非法定物权。但是，由于我国现阶段无论是国家层面还是地方政府层面，都不允许农民房买卖；而且，在各地司法实践中，对于农民房买卖合同的效力，其趋势也大多是判决确认合同无效或者直接以未经行政机关确权为由不予处理，从而导致农民房买卖合同的效力要么无效、要么处于待决状态。基于这一现实情况，被执行人基于买卖受让取得的农民房，其权利基础也相对应的处于一个不确定的状态，有的甚至存在被司法确认无效的风险。因此，从这一个角度来看，被执行人对其购买的农民房的权利来源存在不确定性，那么就无法满足执行拍卖所必备的“权属明确”这个条件。
此外，虽然有房屋买卖合同以及被执行人实际占有、使用的事实，但是占有只是一种事实状态，而非法定物权种类，而买卖合同本身的效力又处于不确定状态。如果法院将之强制执行并拍卖，那么也存在着通过法院执行行为使农民房买卖合法化的嫌疑——因为法院的执行拍卖就带有一定的确认被执行人对买卖受让农民房权利来源合法性的意思，而这又是人民法院不能触碰的底线。
（三）进一步的讨论：集体土地上的违法建筑能否强制执行？
所谓违法建筑是指未办理建设相关许可的建筑物——某些地区为处理历史遗留问题而对违法建筑已进行清查和登记（非权属登记）造册，但尚未完成其合法化手续的不在本文所讨论的违建范围内。由于其未办理建设许可手续，导致该建筑物的合法性存在瑕疵，实务中，法院对该类建筑物的强制执行一般都持谨慎态度，不轻易执行拍卖。更重要的是，由于未经许可批准，这类建筑物的权利基础和证明权属的相关凭证是缺失的，那么执行实务中如何确定被执行人对违建房享有权利就成为一个巨大障碍。
尽管如此，仍有一些地方法院作出有益的实践探索。例如，前文所提及的《江苏省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》第二条对国有土地上的无证房屋的执行进行了规定，原则是“按现状处置”，如果要办理产权证，则必须由竞拍人自行负责。基于这一规定，江苏省高院在（2018）苏执监912号案件中进一步明确：“案涉集体土地上未经批准建造的房产，执行程序中可以进行现状处置，处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质，买受人或承受人按照房屋现状取得房屋，后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除，拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。......。该买受人或承受人，不限于集体经济组织成员。”可以说是一定程度上认可集体土地上违法建筑的可执行性。
三、被执行人基于集体土地征收享有的拆迁补偿权益
（一）强制执行拆迁补偿权益的可行性分析
在城市化进程加快推进的大背景下，被执行人基于集体土地及其上的建筑物被征收，进而享有拆迁补偿合同项下的拆迁补偿权益，包括向拆迁主体请求支付拆迁补偿款、以及交付回迁房和安置房等的权益，是一种包含合同债权和物权期待权的综合性财产权利。同样地，拆迁补偿权益是否具有可执行性的前提也必须建立在拆迁补偿权益转让行为的合法。经过检索，司法实务中现阶段的主流观点并不否认拆迁补偿权益转让合同的效力，例如，在（2018）粤03民终10838号案例中，深圳中院就认为“《拆迁补偿收益转让协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。”而且，从法律上分析，本文也认为，拆迁补偿权益转让合同合法有效也具有合理性。因为，拆迁补偿权益是合同债权和物权期待权的综合性财产权利，本质上与商品房买卖（预售）合同项下购房人享有的权利性质相似，都是开发商（拆迁主体）将未来建造的房屋出售给拆迁补偿权益人。在购房人转让商品房预售合同项下的权益合法有效的情况下，拆迁补偿权益的转让也同样不应认定为无效。
因此，对被执行人享有的拆迁补偿权益进行执行具有合法性。而且，在阿里拍卖和京东拍卖等司法拍卖平台上已经有不少法院对拆迁补偿权益进行执行拍卖，对该权益的评估也实际可行。因此，强制执行拆迁补偿权益也具有实务操作上的可行性。
（二）强制执行拆迁补偿权益的实务问题
在拆迁补偿权益强制执行的实务中，应当区分拆迁补偿权益的具体内容：
1、如果是请求给付拆迁补偿款的权益，则执行的应当是被执行人基于拆迁补偿合同享有的到期债权，此时，执行法院可以要求拆迁主体将应支付给被执行人的拆迁补偿款直接划转至法院指定账户并进行扣划、分配。
2、如果拆迁补偿权益的内容是交付回迁房或安置房，则需要确定合同中是否约定了交付房屋的面积、位置和坐落等信息，并据此委托评估机构进行评估。协助执行的主体则变为拆迁主体（开发商），如果集体土地征收完成但尚未完成开发，拆迁补偿权益仍属于合同债权范畴；此时对拆迁补偿权益进行执行拍卖，其结果是变更拆迁补偿合同的相对方。因此，在执行拍卖前，执行法院可以与拆迁主体以及住建部门提前沟通并确认是否可变更拆迁补偿合同的主体、以及变更所需要的条件等。如果强制执行时，回迁房或安置房已经进行初始登记或者预登记，此时则可以按照预售商品房的处置程序进行执行拍卖。
四、结 语
为了解决“执行难”问题，强制执行的力度必然也会逐步加大，被执行人应当以其享有实体权利的全部责任财产清偿生效法律文书确定的债务。其中的“责任财产”不仅仅只限于经登记的不动产、银行账户存款或者其他常规形式的财产，而且还应当包括诸如本文所讨论的基于集体土地而产生的各项用益物权、集体土地上建筑物的实体权益、合同债权及物权期待权等非常规种类的财产。只要在执行过程中，人民法院穷尽查控系统未能查控到被执行人名下可供执行的常规种类财产，且申请执行人能提供被执行人享有这些非常规种类财产的权属证明，并且也不违反强制性法律、法规的，人民法院都应予以执行，以保障申请执行人的合法债权。考虑到实务中各地法院对基于集体土地使用权所产生的各类非常规种类财产的执行有不同的做法和考量，因此，本文的研究更多是为申请执行人拓展财产线索收集的思路，我们也愿意和各位读者对这一问题进一步交流探讨。
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作者简介
杨光明
北京德和衡（深圳）律师事务所高级合伙人
杨光明律师，执业十多年以来，专注于以公司为主体的高端、复杂商事争议诉讼与仲裁，擅长庭审对抗与节奏掌控，办案经验丰富。在确认合同无效及合同解除纠纷、集体土地合作开发纠纷、买卖合同及产品质量争议、信用证与保函、保全与执行、公司股权、民商事案件再审等领域深耕多年，具有丰富的执业经验和专业积累。
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曾 强
北京德和衡（深圳）律师事务所联席合伙人
擅长领域：集体土地开发纠纷、确认合同无效及合同解除纠纷、执行与保全、股权对赌纠纷、重大疑难商事争议解决以及保全与执行等。
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