一、法律规则的历史演进与现状

　　(一)早期规则：最高院复函的“三分法”(已于2013年废止)

　　2004年最高院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》((2003)民一他字第11号)：

　　必须验收工程：出租法律(原《消防法》第十条)规定必须经消防验收的房屋，未经验收或验收不合格，合同无效。

　　非必须验收工程：房屋非法律规定必须验收的，法院不因此认定合同无效。

　　公众聚集场所用途：出租用于宾馆、饭店、商场等场所，消防验收合格非合同效力要件，申报检查义务在经营者。

　　(二)核心转变：《城镇房屋租赁合同解释》的“履行障碍+补正”标准

　　明确无效事由与补正机制：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号，2020年配合《民法典》修正，实质内容未变)第二条、第三条明确规定，租赁合同无效的情形仅限于出租未取得或违反建设工程规划许可证、未经批准或超期临时建筑的房屋。并规定在“一审法庭辩论终结前”补正(取得许可/批准/延长)的，可认定有效。该解释未规定“未经消防验收”本身为合同无效事由。

　　明确未经消防验收的救济途径：第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：......(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”该条规定将消防问题(作为房屋使用条件问题)从合同效力层面(无效)剥离，转向合同履行层面的救济(解除权)。这实质上替代并超越了已被废止的旧复函逻辑。

　　(三)《民法典》时代的体系整合

　　合同无效的根本标准：《民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的效力性强制性规定或违背公序良俗的民事法律行为无效。《合同编通则司法解释》进一步释明：其中第十七条明确何为违背“公序良俗”(影响国家安全、社会稳定、公共利益、善良风俗等)，并强调需结合多种因素综合判断。第十八条区分强制性规定类型。即使规定使用“应当”、“必须”、“不得”，若其旨在赋权或限制权利(如导致无权处分、产生解除权等)，则违反该规定不必然导致合同无效，而应按该规定本身设定的民事法律后果处理(如合同可撤销、可解除、需追认等)。

　　根据前述规定，民法典体系下吸收了城镇房屋租赁司法解释相关规定，应认为未经消防验收是否导致合同无效，关键在于违反的具体消防规定是效力性强制规定还是管理性规定，以及是否损害社会公共利益(公序良俗)。

　　二、《消防法》对建设工程的分类与强制性规定

　　《消防法》(2021修正)及相关规定(如《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》2023修正)将建设工程分为两类，并设定不同后果：特殊建设工程(含公众聚集场所)需要强制验收;其他建设工程仅需备案抽查。

　　《中华人民共和国消防法》(2021修正)第十一条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定的特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送住房和城乡建设主管部门审查，住房和城乡建设主管部门依法对审查的结果负责。前款规定以外的其他建设工程，建设单位申请领取施工许可证或者申请批准开工报告时应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。　”该条明确了特殊建设工程和其他建设工程。第十三条：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该条明确消防分为“强制验收”与“备案抽查”二种类型，对应的后果是“禁止投入使用”与“应当停止使用”。第十五条第四款：“公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。消防安全检查的具体办法，由国务院应急管理部门制定。”该条规定公共聚集场所属于强制验收一类。

　　《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第十四条明确列举了特殊建设工程种类：(一)总建筑面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅;(二)总建筑面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅;(三)总建筑面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场;(四)总建筑面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂;(五)总建筑面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房，儿童游乐厅等室内儿童活动场所，养老院、福利院，医院、疗养院的病房楼，中小学校的教学楼、图书馆、食堂，学校的集体宿舍，劳动密集型企业的员工集体宿舍;(六)总建筑面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅;(七)国家工程建设消防技术标准规定的一类高层住宅建筑;(八)城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程;(九)生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站;(十)国家机关办公楼、电力调度楼、电信楼、邮政楼、防灾指挥调度楼、广播电视楼、档案楼;(十一)设有本条第一项至第六项所列情形的建设工程;(十二)本条第十项、第十一项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑。”同时第二十七条规定：“对特殊建设工程实行消防验收制度。特殊建设工程竣工验收后，建设单位应当向消防设计审查验收主管部门申请消防验收;未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”第三十三条规定：“其他建设工程，建设单位申请施工许可或者申请批准开工报告时，应当提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料。未提供满足施工需要的消防设计图纸及技术资料的，有关部门不得发放施工许可证或者批准开工报告。”

　　根据上述规定，必须进行消防验收的建设工程：公共聚集场所和特殊建设工程，若未经消防验收或验收不合格即出租，因违反“禁止投入使用”的效力性强制性规定，租赁合同很可能被认定无效;需消防备案的建设工程：因“停止使用”不等同于禁止出租，且备案程序通常属于管理性规定，此类房屋未经消防验收合格一般不影响租赁合同效力。以上规定将建设工程分为必须进行消防验收的建设工程和需进行消防备案的建设工程。

　　三、司法审判实践

　　法院在处理未经消防验收的租赁合同效力时，核心区分点在于房屋是否属于必须进行消防验收的特殊建设工程(含公众聚集场所)。

　　(一)倾向于认定合同有效的案例(多见于非特殊工程或后果可补救)

　　1.最高人民法院| (2021)最高法民申4912号：

　　裁判要旨： 未完成竣工验收和消防验收不影响租赁合同的订立及效力。合同中约定“按现状交付”，承租人负有审慎注意义务，不能以此为由主张合同无效或必然影响使用。

　　2.最高人民法院| (2018)最高法民申871号：

　　裁判要旨：明确引用《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项，指出未经消防验收属于可能导致房屋“无法使用”的履行障碍问题(承租人可解除合同)，而非合同无效事由。合同系双方真实意思表示，不违反效力性强制规定，应为有效。

　　(二)倾向于认定合同无效的案例(多见于特殊建设工程且无法使用)

　　1.湖南省长沙市中级人民法院| (2024)湘01民终16563号：

　　裁判要旨：房屋整体未完成“一次消防”验收(属强制验收范围)，违反《消防法》第十三条第三款“禁止投入使用”的效力性强制性规定，合同无效。双方均有过错，租金应予返还。

　　2.景洪市人民法院| (2023)云2801民初4542号：

　　裁判要旨：涉案房屋(商铺)作为建设工程，出租时及至庭审结束均未通过建筑工程整体验收和消防验收。出租人明知此情况仍出租，违反了《建筑法》第六十一条(不得交付使用)和《消防法》第十三条第三款(禁止投入使用)的效力性强制规定，合同无效。

　　3.句容市人民法院| (2019)苏1183民初1065号：

　　裁判要旨：出租的经营性用房面积达五千余平方米，属大型人员密集场所(特殊建设工程)，必须经消防验收。因出租人未能提供任何消防验收或竣工验收合格证据，房屋应禁止投入使用，租赁合同违反法律强制性规定无效。

　　4.郴州市北湖区人民法院| (2017)湘1002民初52号：

　　裁判要旨：租赁房屋(悦和义乌小商品批发城)属人员密集场所，依法必须消防验收合格方可使用。因一直未取得消防验收合格证明，违反了《消防法》第十三条第三款的强制性规定(禁止投入使用)，合同无效

　　四、总结与认定规则

　　现行法律体系(《民法典》、《城镇房屋租赁合同解释》、《消防法》)下，对未经消防验收的房屋租赁合同效力认定，已实现从早期单纯关注“效力性强制认定”向侧重“履行障碍救济”的转变，并融入《民法典》关于效力性强制规定与公序良俗的框架。核心规则如下：

　　1.区分建设工程类型是前提：

　　特殊建设工程(含公众聚集场所)：依法必须消防验收。若未经消防验收或验收不合格即出租使用：因直接违反《消防法》第十三条第三款“禁止投入使用”的效力性强制性规定，且通常涉及重大公共安全(人员密集)，租赁合同极可能被认定无效(损害社会公共利益/公序良俗)。

　　其他建设工程(备案抽查类)：未经消防验收或备案抽查不合格，原则上不必然导致租赁合同无效。违反“应当停止使用”及备案要求，通常视为管理性规定，其后果是承租人可能因房屋无法使用而依据《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项主张解除合同，并可追究出租人的违约责任或主张损失赔偿。合同本身效力一般不受影响。

　　2.补正的可能性：

　　对于特殊建设工程，若在争议发生前或诉讼中(特别是一审辩论终结前)完成了消防验收并合格，消除了“禁止投入使用”的状态，合同效力瑕疵可能得到补正，合同可被认定为有效，或至少阻却无效的认定。但若始终无法补正且已实际违反“禁止使用”规定，则无效风险极高。

　　3.承租人权利救济：

　　即使合同有效，若因房屋未经消防验收导致承租人无法使用租赁房屋(例如被查封、无法办理相关证照、存在重大安全隐患被责令停业等)，承租人有权依据《城镇房屋租赁合同解释》第八条第三项请求解除合同，并要求出租人赔偿损失。

　　4.合同无效的后果：

　　合同被认定无效后，依据《民法典》第一百五十七条处理：因该合同取得的财产(如租金)应当返还;不能返还或没有必要返还的折价补偿;有过错的一方赔偿对方损失，双方都有过错的各自承担相应责任(实务中常见租金返还与房屋占有使用费抵扣)。

　　结 论

　　未经消防验收的房屋租赁合同效力，不能一概而论。关键在于判断房屋是否属于依法必须进行消防验收的特殊建设工程或公众聚集场所。若属此类且未经验收合格，合同很可能因违反效力性强制规定及损害公共利益而无效;若属仅需备案抽查的其他建设工程，合同一般有效，但承租人可能获得解除权。司法实践已清晰体现了这一区分原则。