前言：
根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条的规定，发包人逾期支付工程款时，承包人可与发包人协议折价或申请法院拍卖工程，并就所得价款优先受偿。该条法规明确赋予了承包人在工程款项上的优先受偿权。但在实务中，对于装饰装修工程是否也能适用工程价款优先受偿权的问题却颇有争议，这主要是由于装饰装修工程价款有着不同于一般工程的特殊性，虽为建筑工程中的类型之一，但其具有非结构性、后期介入性等特质，这些特质决定了装饰装修工程在适用工程价款优先受偿权时难以进行折价或拍卖。另外，实际施工人能否与承包人一样作为权利主体主张优先受偿权，在实践中也存在不同意见。本文将基于以上问题，具体分析装饰装修工程在司法实践中适用工程价款优先受偿权(以下简称“优先受偿权”)的问题。
一、行使装饰装修工程优先受偿权的限制
在装饰装修工程领域，优先受偿权的适用须以特定的工程性质和工程状态为前提。此外，合同效力的不同，亦可能对权利的行使产生相应的影响。具体分析如下：
(一)工程性质需满足的条件
装饰装修工程要适用优先受偿权，首先必须符合法律对"建设工程"的基本定义。根据司法实践来看，能够适用优先受偿权的装饰装修工程仅限于永久性建筑物的装饰装修，不包括临时构筑物或独立设施。这类工程还必须使永久性建筑物产生实质性"增值"，具体表现为以下三个方面：
1、结构性改善：改变建筑物原有结构布局、增加使用面积或提升承重能力等，例如改变承重布局(拆除隔墙扩大空间)、提升抗震等级(加固梁柱)
2、功能性提升：改善建筑物的使用功能，使其适应新的用途需求;例如办公楼改医疗中心需重布水电管网、增设无障碍设施
3、价值性增加：通过装饰装修显著提高建筑物的市场价值或租金收益。此类情形下需提供评估报告证明增值幅度。
案例：最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第二百八十六条规定的优先受偿权的函复(〔2004〕民一他字第14号)
福建省高级人民法院：
你院闽高法〔2004〕143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。经研究，答复如下：
装修装饰工程属于建设工程，可以适用《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装修装饰工程的发包人不是该建筑的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。
需要注意的是，单纯的美化或维护工程(如墙面刷新、局部修补、灯具更换等)由于不能产生实质性增值效果，通常不被视为可适用优先受偿权的装饰装修工程。
(二)不同工程状态下适用优先受偿权需满足的条件
优先受偿权的适用除需满足工程性质的要求外，还需要满足工程状态的要求。实践中的工程状态通常包含三种：已竣工工程、阶段性完工工程以及未竣工工程。已竣工工程是指全部完成并通过质量验收的工程状态，主张已竣工的装饰装修工程的优先受偿权一般没有争议。但对于阶段性完工以及未竣工的工程来说，想要主张优先权受偿权，则需满足相应的条件：
1、阶段性完工工程：阶段性完工工程是指虽然整体工程未完成，但已完成部分具有独立使用功能且通过了阶段性验收的工程状态，一般来说，针对完工部分的工程须满足两项核心条件才可以主张优先受偿权，一是已完成部分具备独立使用功能;二是取得分项工程验收合格文件需要取得相应的验收成果。
2、未竣工工程：未竣工工程是指虽未完成全部工程，但已完工工程部分具有独立使用价值并能证明使建筑物增值的工程。未竣工工程一般存在合同解除或终止履行的情形，在该种情形下，想要主张装饰装修工程价款优先受偿权，承包人需提供监理单位出具的完工量签证单以及第三方评估机构对增值部分的专项报告(如烂尾酒店中已完成的消防系统提升整体安全性)。
(三)合同效力对适用优先受偿权的影响
装饰装修工程适用工程价款优先受偿权时还需考虑装饰装修工程签订的合同的效力，当承包人与发包人之间的合同合法有效时，工程价款优先受偿权的适用一般不存在障碍;但若存在未签订合同以及合同无效等情况，一般来说，主张装饰装修工程价款优先受偿权则需要进一步结合工程状态加以认定，只有装饰装修工程经竣工验收合格的，承包人才可以参照合同约定主张工程价款，同时进一步主张工程价款优先受偿权。
法律依据：最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件的司法解释明确规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定结算工程价款的，应予支持。这一原则同样适用于装饰装修工程。
案例：浙江某有限责任公司;嵊州某有限公司装饰装修合同纠纷二审民事判决书 浙江省绍兴市中级人民法院 民事判决书 (2025)浙06民终1177号
一审法院认为：“……另某乙公司与某甲公司的装修合同虽已解除，但施工人仍享有工程价款优先受偿权。某甲公司在2022年11月、12月函告某乙公司，要求补齐审计结算资料，可以认定为支付工程款创造条件，故某乙公司在本案中提出工程价款优先受偿权应认定为在合理期间内，据此某乙公司在8366883元工程价范围内对自己施工的装饰工程折价或拍卖后的价款享有优先受偿权。”
二、装饰装修工程优先受偿权的行权范围受限
在满足特定工程性质与工程状态的前提下，装饰装修工程可以适用优先受偿权。然而，在行使该权利时，还应注意可主张工程价款优先受偿权的债权和标的范围是有限制的，具体而言，装饰装修工程优先受偿权应限定于以下适用范围：
1、债权范围具体包括：
工程价款本金：
人工费用(施工人员工资、社保等);
材料费用(装修材料、设备采购等);
机械使用费;
企业管理费等间接成本。
排除范围：
违约金;
逾期利息;
损害赔偿金等。
需要注意的是，虽然利息原则上不被纳入优先受偿范围，但工程款本金产生的法定孳息(如迟延履行期间的债务利息)在部分判例中被认可。
2、标的物范围：
(1)已施工建筑物：仅限于装饰装修所附着的特定建筑物;
(2)增值部分：建筑物拍卖时，承包人仅能就其施工对应的增值部分主张优先权;
(3)排除范围：建筑物占用范围内的土地使用权价值;发包人的其他财产;装饰装修未涉及的建筑物原有价值。
案例：A公司;B公司;C公司建设工程施工合同纠纷一审民事判决书
浙江省杭州市上城区人民法院民事判决书(2024)浙0102民初17876号
本院认为，“……关于被告B公司对优先受偿权提出的答辩意见。根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案所涉装饰装修工程属于建设工程范围，被告B公司系发包人，原告主张享有工程价款优先受偿权未超过法定行使期限，根据法律规定应予以支持。但装饰装修工程价款的优先受偿权范围应以因装饰装修而使该建筑物增加的价值为限，原告诉请超出部分，本院不予支持。另关于该项目出售情况，涉及的权利如何实现的问题，不影响本案的审理认定。”
案例：浙江某有限责任公司;嵊州某有限公司装饰装修合同纠纷二审民事判决书 浙江省绍兴市中级人民法院 民事判决书 (2025)浙06民终1177号
“……依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第八百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款规定，判决：一、某甲公司应再支付某乙公司工程款8366883元，并自2024年5月7日起至付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息，款限判决生效后十日内付清;二、某乙公司在8366883元工程价范围内对坐落于嵊州市某艺术城未销售部分的房屋折价或拍卖后，对三层钱总办公室、化妆室，11某楼梯间，售楼部，三楼、四楼公共卫生间，十五、十六层钢结构建筑，主题餐厅建筑，一、二、三层公共街区，唐诗之路，剧场，小吃街，鹿山路大友弄，剧场入口、财神殿，四层越迷公社因装饰装修使这些商品房价值增加部分的价款享有优先受偿权;”
在司法实践中，当装饰装修工程价值与建筑物原有价值难以区分时，通常需要通过专业评估确定各自的占比。
三、装饰装修工程价款优先受偿权的权利主体争议
(一)无争议的权利主体——承包人
依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条之规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”上述条款适用于建筑工程领域，装饰装修工程亦可参照执行。据此，可以得知装饰装修工程价款优先受偿权的权利主体应是与发包人订立合同的承包人。尽管其作为适格主体的地位已得到确认，然而承包人若想主张工程价款优先受偿权的，仍须满足特定条件：首先是承包人与发包人之间必须签订了合法有效的建筑工程施工合同。其次就是承包人必须具备建筑工程专业承包资质，此外，在主张工程价款优先受偿权时，承包人还必须实际履行了施工义务。满足上述条件时，承包人便可以主张工程价款优先受偿权。
(二)实际施工人是否可以作为优先受偿权权利主体的争议
装饰装修工程同其他工程类型一样，实务中也不乏存在着承包人将工程转包或分包的情形，在此种情形下，主张工程价款的需求方并非是承包人，而是作为分包人或转包人的实际施工人，但是由于《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条中仅规定了与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权，对于实际施工人是否可以主张工程价款优先受偿权的问题，缺乏直接的法律规定，因此司法实践中便一直存在着争议。具体包含以下内容：
1、争议焦点一：实际施工人是否可以作为权利主体主张工程价款优先受偿权?
在当前司法实践中，多数案例倾向于认为实际施工人并不能作为权利主体主张工程价款优先受偿权，其理由主要在于工程价款优先受偿权的行使具有严格的相对性，而实际施工人与发包人之间不存在直接的合同关系，所以赋予实际施工人主张工程价款优先受偿权的权利将会违背合同相对性原则;此外，若实际施工人拥有主张工程价款优先受偿权的权利，还可能会对发包方造成不利影响，因为在合同订立之初，发包方无法预见未来可能出现的转包或分包情况，因此也就无法从合同签订之初掌握到实际施工人的相关信息，在未来的工程实践中，可能会出现众多未知主体向发包方主张工程价款优先受偿权的情形，这将给发包方带来极大不确定性的风险。
案例1：中国某某集团有限公司山东分公司、刘某国与郝某群、张某等装饰装修合同纠纷再审审查民事裁定书〔2024〕鲁民再102号
法院认为：“……四、刘某国是否享有案涉建设工程价款优先受偿权问题。原审法院再审认为，根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”的规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有建设工程价款优先受偿权。转包合同和分包合同的承包人以及违法分包人、转包后实际从事工程建设的实际施工人，与发包人之间不存在建设工程施工合同关系，不享有建设工程价款优先受偿权。”
案例2：吉林市某工程有限公司、内蒙古某工业有限公司民事一审民事判决书(2023)内05民初2号
法院认为：“关于吉林市某工程有限公司基于(2019)内0526民初5036号民事判决中内蒙古某工业有限公司应付工程款9192276元，能否主张建设工程价款优先受偿权的问题。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释〔2002〕16号]第四条仅赋予承包人享有建设工程价款优先受偿权。根据(2019)内0526民初5036号民事判决，吉林市某工程有限公司在该工程中属于实际施工人，不属于“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”的法律范畴，无权主张建设工程价款优先受偿权，故对于原告提出的9192276元工程款应认定为具有建设工程价款优先受偿权的主张不能成立，本院不予支持。”
案例3：天津市某某建筑工程有限公司、陈某青等建设工程分包合同纠纷民事二审民事判决书(2023)冀02民终5524号
法院认为：“《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(法释〔2018〕20号)第十七条“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持”，本案原告陈某青并非与发包人直接订立建设工程施工合同的承包人，因此根据上述规定其无权主张优先受偿权。”
也有部分学者持有相反观点，认为尽管实际施工人并非合同关系的当事人，但却是工程价款的最终受益者，工程价款优先受偿权的设立初衷在于解决工程款项的纠纷问题，唯有对实际施工人所应得的工程款项进行清偿，方能根本性地解决工程款项的纠纷。基于此，实际施工人应具备工程价款优先受偿权。然而，此观点尚未得到主流判例的普遍认同。综观多数判例，主流观点依旧倾向于认为实际施工人不应享有优先受偿权。
2、争议焦点二：实际施工人能否通过代位之诉向发包方主张工程价款优先受偿权?
尽管现行法律尚未明确规定实际施工人可向发包人主张工程价款优先受偿权，但依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十四条之规定：“实际施工人依据民法典第五百三十五条之规定，若转包人或违法分包人怠于向发包人行使到期债权，或该债权影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。”据此，实际施工人可以通过代位诉讼向发包人主张工程款项，然而该条款也同时限定了实际施工人通过代位之诉向发包人主张权利的范围，即仅限于“到期债权”，显然不包括“工程价款优先权”。进一步参照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条之规定，可见现行法律规定倾向于严格限制实际施工人主张工程价款优先受偿权。多数司法判例亦支持此观点,即在认可实际施工人通过代位诉讼维护其权益的同时，对其通过代位诉讼主张工程价款优先受偿权施加限制。此处理方式更注重维护合同相对性原则及发包人利益;但同时确保实际施工人可通过代位诉讼主张一般到期债权，体现了在维护法律原则与保护实际权益之间寻求平衡的司法策略。
案例1：案例：宜良县某某苗木种植园与云南某某装饰工程有限公司买卖合同纠纷执行异议裁定书(2024)云0125执异4号
法院认为：“《中华人民共和国民法典》第八百零七条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条规定，“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”这两条是承包人对工程价款优先受偿权的规定。第四十三条规定，“实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。”这是对实际施工人的规定。第四十四条规定，“实际施工人依据民法典第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。”这是实际施工人代位诉讼的规定。以上有关优先受偿权、实际施工人的相关规定均未赋予实际施工人可以直接向发包人主张工程价款优先受偿的权利，而且，前述法律规定，确定的是诉讼裁判规则，实际施工人身份以及是否享有优先受偿权，不宜在执行异议程序中确认。至于施工中产生的需要支付的人工报酬，陈某宏可持相关证据向执行员申报确认。综上，陈某宏的执行异议理由不成立，不能排除人民法院对承包人某乙公司的强制执行，对其异议请求，本院不予支持。
案例2：湖南某某装饰工程设计有限公司与湖南某某置业有限公司债权人代位权纠纷一审民事判决书湖南省汉寿县人民法院民事判决书(2025)湘0722民初20号
法院认为：“本案争议焦点之三为某某公司就工程款226629元及利息对某某公司开发的案涉工程拍卖所得工程款享有优先受偿权。《最高人民法院建设工程施工合同司法解释(一)理解与适用》第四十四条中对实际施工人以债权人代位权之诉主张是否享有优先受偿权进行了释明。首先，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”从该条款可看出，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才享有优先受偿权。如果实际施工人均享有建设工程价款优先受偿权，则围绕建设工程建立的一系列法律关系均处于不稳定之中，不仅损害交易安全和其他相关方的利益，也会对建设工程的使用、转让等造成不良影响。其次，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第四十三条、第四十四条突破合同相对性，对实际施工人的利益予以保护，是以不加重发包人的责任为前提。实际施工人与发包人未建立建设工程施工合同关系，发包人在与承包人签订建设工程施工合同时，往往不知道实际施工人的存在。但是建设工程价款优先受偿权对发包人利益有重大影响，如果发包人在承包人签订建设工程施工合同时并不知道工程会由实际施工人施工，其本意就是承包人负责施工，结果承包人与实际施工人背地里签订了违法分包合同，已经损害了发包人利益，如果还允许实际施工人向其主张建设工程价款优先受偿权，对发包人明显不公平。《中华人民共和国民法典》第五百三十五条规定债权人可以代位行使债务人的从权利，主要是指担保权利，包括担保物权和保证。基于上述因素，故本院对某某公司要求在工程款226629元及利息范围内对某某公司开发的案涉工程拍卖所得工程款享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。某某公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
四、总结
(一)行使优先受偿权的实务建议与相关风险防范
装饰装修工程作为实践中常见的工程类型，在实务中不可避免地会产生纠纷，与主张工程款项相关的纠纷尤为常见。装饰装修工程虽可以主张工程价款优先受偿权，只是优先受偿权的成立与行使，需严格受限于特定的工程性质要求(如使永久性建筑物产生实质性增值)、工程状态条件(区分竣工、阶段性完工及未竣工情形)以及合同效力影响，同时还需注意工程价款能够主张优先受偿权的债权范围与标的物范围。因此在此基础上，为切实保障该优先权的有效实现，权利人需审慎把握实务操作要点，以下就实务操作中的不同阶段提出相应建议：
1、合同订立阶段：构建权利基础
(1)在合同中界定工程性质(非家庭住宅装修)，载明装饰装修行为符合《中华人民共和国民法典》第807条规定的“建设工程”范畴(如商业空间改造、公共设施翻新等)，并附注项目地址、产权登记信息明确约定工程性质、施工范围及质量标准;约定阶段性验收和竣工验收程序;对优先受偿权作出特别约定。
(2)精细化施工范围约定
采用清单列明+图纸索引方式界定施工范围，尤其需标注涉及建筑物主体结构加固、核心设备更新等可能产生增值的部分。
增设优先权保留条款：例如“双方确认承包人享有《中华人民共和国民法典》第807条规定的建设工程价款优先受偿权，发包人承诺不以任何形式限制该权利行使。”
设置分层验收机制，约定阶段性节点验收(如隐蔽工程、主体改造完成)、竣工验收双程序，明确各阶段验收文件的法律效力(作为优先权主张的证据要件)。
2、施工过程管理
(1)动态化文件管理
施工日志：逐日记录人工、材料投入及工程进度，经监理方/发包方代表签认;增量签证：对设计变更、工程量增加等情形，须在7日内以书面签证确认价款调整，并附增值说明(如：更换消防系统提升建筑安全等级)。
(2)工程增值专项证明，对因装修产生的不动产价值提升(如老旧建筑翻新后租金上涨)、功能性改善(如节能改造降低运营成本)等，通过第三方评估报告或行业标准比对数据予以量化记载。
(3)权利预警机制：工程竣工/合同解除后15日内，向发包人发送《优先受偿权主张告知函》，明确权利保留声明(为6个月行权期起算留存证据)。
3、权利主张阶段：行权策略实施
(1)严守行权期限：承包人应当自竣工之日或合同解除之日起6个月内(《建工司法解释一》第41条)，通过诉讼/仲裁主张权利，逾期则优先权消灭。
(2)证据体系化组织：提前准备相应证据，其中包括工程增值证明：评估机构出具的增值报告、同类物业价值比对数据等用以证明装修行为导致标的物价值提升;施工过程文件：签证单、验收记录、监理日志等，用以印证工程范围与合同一致性;价款结算依据：审计报告、进度款支付凭证用以确认债权数额及清偿顺序;保全与评估联动起诉同时申请财产保全，查封涉案不动产;同步启动司法评估程序，将装修增值部分从不动产整体价值中剥离计价(避免执行阶段价值混同)
(二)实际施工人保护缺位的解决路径
装饰装修工程价款优先受偿权的制度设计，本质上是《中华人民共和国民法典》第807条在装饰装修工程领域的延伸适用，其法理基础在于承包人通过劳动与金钱的投入使建筑物产生添附性增值，从而赋予其对该增值部分的法定担保权。通过本文以上分析，根据现有的法律法规以及司法裁判案例来看，装饰装修工程价款优先受偿权的权利主体仍然严格限定于与发包人存在直接合同关系的承包人，由于严守合同相对性的规则，实际施工人原则上并不直接享有优先权。这在实践中对于实际施工人主张权利十分不利。
针对这一问题，本文将给出以下思路，供实际施工人参考：
1、穿透性保护劳务报酬
依据《保障农民工工资支付条例》第29条，农民工工资债权可突破合同相对性，直接向发包方主张。承包方主张工程款优先权时，应优先清偿包含在内的农民工工资(《民法典》第807条强调“合理成本”包含人工费)。
实际施工人可依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第43条，以转包人或违法分包人为被告起诉，并在胜诉后申请执行发包人财产。
2、代位权诉讼的补充适用
若总包方怠于行使优先受偿权，实际施工人可依《民法典》第535条提起代位权诉讼，直接向发包人主张装修增值部分的工程款，但需证明其投入与建筑物增值的因果关系(如提供施工日志、监理签证等)。
实践中，实际施工人常因垫资施工却缺乏有效维权途径而陷入困境。本文提出的合同约定补强评估缺陷、特别法优先实现劳务债权、代位权突破合同壁垒的救济路径，为此类情形提供了可行的解决方向。但需强调的是，实际施工人仍需主动衔接程序并强化证据支撑，方能有效维护自身权益，从而减少工程价款纠纷的发生。