一、引言
建设工程价款优先权即建设工程价款优先受偿权，原《合同法》第二百八十六条对此就有规定，而后最高人民法院又于2002年发布《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(已失效)，进一步明确了建设工程价款优先权的效力优于抵押权和其他债权，但不得对抗商品房买受人(消费者)。之后《民法典》以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》、《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等法律、司法解释陆续出台，但关于建设工程价款优先权的内容基本延续了之前的旧规定，仅在文字表述上有细微变动。尽管如此，建设工程价款优先权不仅涉及到与抵押权这一优先债权人的利益冲突和平衡问题，对于其他无优先权的债权人来说，其实同样也存在利益冲突和平衡的问题。特别是在房地产行业持续下行的大背景下，房产开发企业作为发包人(建设工程价款的给付义务人)和普通债权中的债务人，当其财产不足以清偿全部债务时，建设工程价款优先权与普通债权的利益冲突问题更加凸显。但由于法律及司法解释并未对工程价款优先权和普通债权的利益冲突和平衡问题作出明确规定，司法实践应如何平衡二者的利益值得各方关注。本文立足于笔者经办的真实案件，并以法律、司法解释规定为出发点，对工程价款优先权和普通债权的利益冲突及平衡中所涉及的三个疑难问题进行分析研究，以此求教于大家。
二、普通债权人是否属于工程价款诉讼中的第三人
工程价款优先权和普通债权利益冲突的第一个疑难问题是程序性问题，即普通债权人是否属于工程价款诉讼中的第三人，这里的“第三人”即《民事诉讼法》第五十九条规定中的第三人。而对于普通债权人能否作为第三人参加与确认建设工程价款相关的诉讼，司法实务中并没有定论。虽然在入库编号为“2025-18-2-470-002”的入库案例“四川某尔再生资源股份有限公司诉四川某工环保工程有限公司、绵阳市某隆建设有限责任公司第三人撤销之诉纠纷案”中，其裁判要旨则认为：“保全行为对标的物产生的限制效力系基于司法强制措施产生，并不直接产生私法上的权利变动效果，不能导致普通债权成为法律给予特殊保护的债权，亦不能改变申请人作为普通债权人的法律地位，故对原诉标的物申请保全的普通债权人不能因其已申请保全而成为第三人撤销之诉适格原告。”此外，该案裁判理由还指出，虽然该案争议的普通债权与建设工程施工合同纠纷案件有一定事实上的关系，但其认为施工合同纠纷案件的处理结果与普通债权人没有“法律上的利害关系”，因此也认定该案普通债权人既非有独立请求权的第三人，也不是无独立请求权第三人。但本文认为，该入库案例的裁判理由有以偏概全和“一刀切”之嫌，有值得探讨的空间。
首先，虽然有前述入库案例，也有最高院公报案例认为第三人撤销之诉的“第三人”不应扩大至《民事诉讼法》第五十九条规定的两类第三人之外的享有普通债权的案外人。但这些在先判例都是从案外人能否提起“第三人撤销之诉”的角度进行论证，最终目的是避免与原案件有法律上利害关系的第三人的范围过大，进而导致有权提起第三人撤销之诉的原告范围过大，造成原案生效判决的既判力处于潜在的不稳定状态。但从第三人参加诉讼的角度来看，与建设工程价款优先权案件有法律上的利害关系应做扩大解释，即只要是因该建设工程所产生的债权，就应当认定与建设工程价款优先权案件有法律上的利害关系。例如，发包人为建设工程的开发建设而申请的开发贷款或者其他专用于开发建设的金融借款，以及向发包人供应建设工程材料而产生的货款等普通债权。而且，在很多法院依职权追加第三人的案件中，有不少都只是为查明案件事实，“举轻以明重”来看，因该建设工程所产生的普通债权人以第三人身份参加诉讼也是应有之义。
其次，最高院发布的《九民会议纪要》第120条对于有权提起第三人撤销之诉的范围也有不同于前述公报案例和入库案例的规定，其中规定了三种例外情形下的普通债权人可以提起第三人撤销之诉，而第(3)种例外情形则在建设工程价款优先权与普通债权冲突的案件中有适用空间，即“债权人有证据证明，裁判文书主文确定的债权内容部分或全部虚假的”。此外，该纪要起草工作人员也说明：“如果不能为在虚假诉讼中受损的普通债权人提供救济，将大幅减损第三人撤销之诉遏制虚假诉讼的制度功能。”该意见无疑是截至目前最高人民法院关于虚假诉讼中普通债权人能否作为第三人的最新司法政策。而在房地产开发建设的实践中，房地产开发商(发包人)与承包人(工程价款优先权人)往往有长期合作关系，即使最终因为工程款产生争议，但不排除在没有第三人参与的情况下，双方通过调解、全部自认等虚假方式确认工程款和工程价款优先权，尤其是实践中发包人和承包人配合套取预售监管资金的情形屡见不鲜。在此情况下，基于争议建设工程而产生的普通债权人，如果不允许其作为第三人参加与确认建设工程价款以及优先权相关的诉讼，那么发包人与承包人通过虚假诉讼的方式确认本应无效的工程价款优先权，或者将不应认可的工程款、索赔款等予以虚假确认从而变相提高承包人实际可获得的工程款金额，最终必然会影响特定普通债权的实现，损害普通债权人利益。
因此，从第三人参加诉讼的角度来看，从宽把握“法律上利害关系”的认定，并允许因争议建设工程所产生的普通债权人以第三人身份参加与建设工程价款及优先权相关的诉讼中，既不会违反《民事诉讼法》第五十九条对第三人范围的规定，也能从源头有效防范发包人与承包人通过虚假诉讼损害其他债权人利益。
三、承包人配合发包人套取监管资金对工程价款优先权的影响
在前述第一个疑难问题的讨论中我们提到，实践中发包人和承包人配合套取预售监管资金的情形屡见不鲜，那么，这种配合发包人套取预售监管资金的行为，是否会影响承包人的建设工程价款优先权?如果有影响，影响程度又有多大呢?而这一问题又会影响包括普通债权人在内的其他所有债权人的利益——如果套取预售监管资金的行为会导致承包人全部或部分丧失建设工程价款优先权，那么清偿顺位靠后的其他债权人将获得更大比例的清偿。因此，这一问题可以纳入建设工程价款优先权与普通债权利益冲突和平衡的第二个疑难问题。
从司法实践来看，最高院的类案判例多倾向于认为，承包人配合发包人套取预售监管资金的行为会导致其全部丧失建设工程价款优先权。例如，在最高院审管办选编的“关于建设工程价款优先受偿权的裁判要旨精选”中，其中入选的(2019)最高法民终585号案例的裁判要旨就认为：“为规避法律及贷款银行资金用途监管，承包人按照发包人指令以收取的工程款代为偿还发包人其他债务或退还发包人的，应当给予否定性评价，......。承包人将高额工程款代发包人转付或者退还，放弃了原本能够实际受偿的权利，在不影响其向工人支付工资报酬前提下，同样导致承包人建设工程价款优先受偿权丧失，工程款转化为普通债权。”该案直接认定配合套取银行贷款资金的承包人全部丧失建设工程价款优先权。相较于该案被套取的是被监管的银行贷款资金，预售监管资金的监管力度更严格，所产生的后果也更严重，“举轻以明重”，参考该案裁判要旨，配合发包人套取预售监管资金的承包人，更应该全部丧失建设工程价款优先权。
此外，最高人民法院公报案例(2021)最高法民申3629号案例的裁判摘要中也认为：“承包人出具虚假的工程款收款证明，就其未获清偿的工程款债权主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。”此外，该案裁判理由对于判断承包人配合发包人套取监管资金的行为是否导致建设工程价款优先权丧失所需要考虑的情节也更加细化，其认为：“建设工程价款优先受偿权是建设工程承包人享有的一项法定优先权，但承包人不得滥用该项权利，且在特定情形下，因承包人自身存在过错行为，其还可能丧失建设工程价款优先受偿权。本案南通二建(承包人)就案涉工程应否享有建设工程价款优先受偿权，应结合南通二建所实施行为的主观过错、后果、是否损害他人合法权益、是否影响建筑工人利益等因素综合予以认定。”这些具体的审查因素也可以作为其他类案的参考。
除前述案例所认定的情形之外，最高院(2019)最高法民再57号案例的裁判观点则另辟蹊径。首先，该案对承包人配合套取监管资金的行为后果认定为对应金额的工程款视为已经支付：“尽管美雅公司(承包人)收到长利兴公司(发包人)通过清远农商行监管账户划转的工程款后已按照长利兴公司的指示将相关款项转出，并未实际使用该工程款，但因货币性质上属于特殊种类物，占有即所有，因此，自上述款项划付至美雅公司账户时起，长利兴公司即完成了工程款支付义务，......。”在此基础上，由于发包人已完成工程款支付义务，因此承包人主张工程价款优先受偿权，因欠缺“发包人未按照约定支付价款”这一前提要件而未获得法院支持。
四、建设工程价款优先权范围是否及于商品房销售款
1.(一)问题的引出
《民法典》第八百零七条规定了建设工程价款优先受偿权的范围及行使方式，即：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”但在实践中，如果发包人已经将建设工程范围内的商品房销售/预售完毕，那么，依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，消费者的房屋交付请求权以及房屋价款返还请求权均优先于建设工程价款优先权。因此，承包人客观上无法对已经销售的建设工程及其范围内的房屋行使优先权。此时就衍生出本章所要讨论的第三个疑难问题：建设工程价款优先权范围是否及于商品房销售款?如果这一问题的答案是肯定，那么最终必然会影响其他普通债权人的清偿，特别是在有抵押债权、建设工程价款优先权等优先债权的情况下，普通债权的清偿途径往往只剩下发包人(开发商)的现金存款，而现金存款大部分又体现为商品房销售款，此时必然产生建设工程价款优先权与普通债权的冲突。
2.(二)司法实务的现状
如上所述，《民法典》和最高院现有司法解释均没有对建设工程价款优先权范围是否及于商品房销售款这一问题作出明确规定，且司法实践中也鲜有类案。但在极少数案例中，广东省高院的(2024)粤执复427号执行复议案则明确不支持建设工程价款优先权范围及于商品房预售资金。其理由主要有三点：
(1)“根据该条(《民法典》第八百零七条)规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的方式有两种：一是与发包人协议将该工程折价，二是请求人民法院将该工程依法拍卖。由此可见，法律规定的建设工程价款优先受偿权仅仅限于对该建设工程行使，并未规定承包人行使建设工程价款优先受偿权可及于该建设工程的销售价款。”
(2)建设工程销售后，承包人虽仍有权对建筑物主张建设工程价款优先受偿权，但是该优先受偿权的行使需要以能否对抗购房人的权益为行使的条件，而非自然转变为对该建设工程的销售款行使优先受偿权。所以，建设工程价款优先受偿权不及于该建设工程项目预售专用账户中的款项。
(3)有关商品房预售资金必须用于工程建设的相关规定是明确商品房预售所得款项应优先用于相关工程建设，人民法院可以冻结，但不能扣划。并非明确预售资金监管账户中的款项优先用于支付承包人的建设工程款。
此外，在上述执行复议案例中，复议申请人(承包人)援引了最高院审理的(2016)最高法执复33号案例，并以此论证建设工程价款优先权及于商品房预售资金。但广东省高院认为该案不属于类案，并未参考。而且，(2016)最高法执复33号案例最终也只是认定工程进度款可以从商品房预售资金中执行、支付，并未作出“建设工程价款优先权及于商品房预售资金”的认定，该案例显然很难推翻上述广东省高院执行复议案例的裁判观点。
3.(三)本文观点
本文认为，从法律规定的文意解释并参照“物权法定原则”而延伸的优先权法定原则来看，建设工程价款优先受偿权不应及于商品房预售资金，主要有以下两点理由：
1、从法律规定的文意解释来看
首先，《民法典》以及原《合同法》、各司法解释均没有规定工程价款优先权及于商品房预售资金。而从《民法典》第八百零七条规定的内容表述来看，工程价款优先受偿权指向的是建筑物或该建设工程本身，在此基础上才是对建筑物或工程进行折价，或者对拍卖价款优先受偿。换言之，法律规定的工程价款优先权范围和方式是受限制的，仅限于工程折价和拍卖价款，不包括商品房预售资金。
其次，《民法典》规定的工程价款优先权行使方式为“折价”或申请法院“拍卖”。其中，“折价”指的是以工程进行折价抵债(即一般意义上的工抵房);而“拍卖”则是请求人民法院依法拍卖工程并就拍卖价款优先受偿。因此，从严格的文意解释角度来看，不应将折价、拍卖进行扩大解释，并以此为由将发包人销售/预售商品房所获得的预售资金也扩大解释为“拍卖所得价款”。因为无论是从文意解释，还是普通人对“折价、拍卖”的一般理解，销售/预售显然不属于人民法院司法拍卖的范畴。
2、从权利法定的角度来看，类比“物权法定原则”，作为法定优先权的建设工程价款优先受偿权也应遵守“优先权法定”这一基本原则，不得超出法律规定扩大物权的范围。
在法学理论界定建设工程价款优先受偿权的底层法律属性时，既有观点认为其属于留置权，也有观点认为其属于抵押权，但最终主流观点认为其是法定优先权。但无论是哪一种权利属性，都具有“法定”这一基本特征。而以与之最类似的抵押权(在建工程抵押)为例进行对比，抵押权也指向的是在建工程，其优先受偿权的实现和范围也只有对在建工程进行折价，或者以拍卖、变卖价款优先受偿，这一表述与工程价款优先权的规定基本相同。但基于“物权法定原则”，在法律并未规定抵押权人可以对在建工程范围内的商品房预售资金享有优先受偿权的情况下，抵押权显然不能及于抵押的在建工程范围内的预售资金，司法实践中也没有任何支持案例。
对比来看，工程价款优先权同样也属于法定优先权，是法律基于保障建筑工人的工资支付的这一政策考量而赋予承包人的法定权利。因此，基于其“法定”特征，同样也应遵守类似“物权法定原则”的优先权法定原则，不得随意扩大工程价款优先权的行使范围，即：工程价款优先受偿权不应及于商品房预售资金。
五、结语
建设工程价款优先权与普通债权的冲突，本质是法定优先权益与一般债权权益的平衡难题，在房地产行业下行背景下更显突出。文中探讨的三大疑难问题均是司法实践中的关键痛点，也是普通债权人和承包人的常见争议焦点，而现有法及相关司法解释对解决上述问题的缺失，导致在部分疑难问题上的裁判尺度不一。本文梳理现有案例进行分析评判，并基于立法目的解释、文意解释、类比分析等方式，对建设工程价款优先权人与普通债权人利益冲突中的三个疑难问题提出了解决思路，希望能为两方的利益平衡提供有益的解决方案。