摘要：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》(以下简称《民法典担保制度解释》)第十六条第二款确立了借新还旧情形下，旧贷担保登记未注销时，新贷债权人担保物权顺位对抗过渡期内其他债权人的特殊规则。该条款以“登记尚未注销”“担保人同意继续担保”为核心要件，从法理上突破了“债权消灭、担保消灭”的传统逻辑，构建了顺位优先于过渡期新设担保物权的裁判规则。对于旧贷存续期间已存在的后顺位抵押权人，该条款并不赋予新贷债权人以直接的对抗效力，但新贷债权人因承继旧贷第一顺位的法律地位，依据登记时间先后规则自然优先于存量后顺位抵押权人;存量后顺位抵押权人亦不能因借新还旧而自动升进。本文从规范结构、核心概念、适用要件、法理基础及司法实践等维度对该条款展开系统分析，并针对实务中的主要争议问题提出解释论解决方案。

　　关键词：借新还旧;担保物权顺位;登记未注销;第二顺位抵押;民法典担保制度解释

　　一、问题的提出

　　借新还旧是我国金融实践中极为常见的一种贷款展期方式。主合同当事人协议以新贷偿还旧贷后，旧贷因清偿而消灭，为旧贷设立的担保物权依据《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)第393条关于“主债权消灭，担保物权消灭”的基本法理亦随之消灭。然而，在不动产抵押登记实践中，旧贷抵押登记往往并未同步注销，客观上形成了一种“登记在先债权已消灭而登记仍存续”的特殊状态。

　　此种状态引发了两个层面的司法难题。

　　第一层面：如果旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，但在订立新的贷款合同前，抵押人又以同一担保财产为其他债权人设立担保物权(“过渡期新设担保”)，新贷债权人与这些其他债权人之间的顺位如何确定?《民法典担保制度解释》第十六条第二款(以下简称“第16条第2款”)对此作出了明确规定：“其他债权人主张其担保物权顺位优先于新贷债权人的，人民法院不予支持。”

　　第二层面：在旧贷存续期间，担保财产上可能已存在后顺位的抵押权人。当借新还旧发生，旧贷抵押权依据第16条第2款并未真正消灭而是延续至新贷时，该后顺位抵押权人的顺位是否受到影响?其能否因旧贷抵押权“形式上可能消灭”而自动升进为第一顺位?又或者，新贷债权人能否依据第16条第2款主张其顺位优先于该后顺位抵押权人?这两个问题在第16条第2款的条文文义中并无直接答案，需要结合顺位升进主义、登记公示原则及该条款的规范目的进行体系解释。

　　本文旨在围绕上述两个层面的问题，从规范构造、法理分析和实务应对三个维度展开系统探讨，为金融机构开展借新还旧业务提供完整的顺位风险分析框架。

　　二、规范结构：《民法典担保制度解释》第十六条的整体构造

　　欲准确把握第16条第2款的规范含义，须将其置于第十六条的整体体系之中加以认识。第十六条共设两款，各款之间具有明确的分工，构成借新还旧担保问题的完整裁判规则体系。

　　第一款规定的是借新还旧情形下担保人的担保责任问题。第一项明确，新贷与旧贷担保人相同时，债权人请求新贷担保人承担担保责任的，人民法院应予支持;第二项规定，新贷与旧贷担保人不同，或旧贷无担保而新贷有担保的，人民法院不予支持，但债权人能证明新贷担保人明知借新还旧事实的除外。第一款的功能在于解决“谁来担责”的主体资格判断问题。

　　第二款(本文核心)则处理借新还旧情形下担保物权的顺位问题，规定：“主合同当事人协议以新贷偿还旧贷，旧贷的物的担保人在登记尚未注销的情形下同意继续为新贷提供担保，在订立新的贷款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权，其他债权人主张其担保物权顺位优先于新贷债权人的，人民法院不予支持。”

　　该款的功能在于解决新贷债权人与过渡期内新设立的其他债权人之间“谁优先受偿”的顺位排列问题。

　　两款之间的关系呈现出递进逻辑：第一款解决担保责任“有无”，第二款解决顺位“先后”。这一结构安排表明，最高人民法院在制定该解释时已充分意识到借新还旧并非简单的“新贷清偿旧贷”，其中关涉新旧担保主体、新旧担保物及不同期间设立的其他担保物权之间的复杂权利冲突，需要一套类型化的规则体系加以应对。

　　三、第16条第2款的核心概念界定

　　(一)“借新还旧”的界定

　　“借新还旧”并非法律法规明确界定的专业术语，但其核心内涵在司法实践中已形成基本共识：债权人与债务人在旧贷款尚未清偿的情况下，再次签订贷款合同，以新贷出的款项清偿部分或全部旧贷款。其典型特征在于存在前后两个借款合同，且新贷资金直接用于偿还旧贷。

　　最高人民法院在(2008)民二终字第81号民事判决中明确指出，借新还旧与贷款人用自有资金归还贷款从而消灭原债权债务关系的行为存在本质区别。虽然新贷代替了旧贷，但贷款人与借款人之间的债权债务关系并未消除，客观上只是以新贷的形式延长了旧贷的还款期限，故借新还旧的贷款本质上是旧贷的一种特殊形式的展期。这一判断奠定了借新还旧的法理基础——旧债与新债并非前后完全独立的两个法律关系，而是具有实质同一性。

　　值得注意的是，近年来“过桥贷”“顶名贷”等更为复杂的交易模式亦逐渐被司法实践以“实质穿透”原则认定为借新还旧。河南省高级人民法院在(2025)豫民申6124号民事裁定中，将“过桥方注入资金→清偿旧贷→银行发放新贷→资金回流至过桥方”的资金闭环视为一个整体交易安排，认定其本质构成借新还旧。这一裁判取向提示金融机构，即便新贷资金在形式上并不直接进入旧贷还款账户，但只要资金链条完整地实现了“新贷替代旧贷”的经济效果，仍可能被司法认定为借新还旧。

　　(二)“登记尚未注销”的含义

　　“登记尚未注销”是指旧贷设立时办理的担保物权登记在旧贷因清偿而消灭之后，仍未在不动产登记簿上被涂销的状态。实务中，这一状态通常有两种成因：一是当事人有意未申请注销，以备后续融资延续使用;二是登记机构操作流程导致注销滞后。在借新还旧业务中，前一情形更具规范意义——当事人正是意图利用旧贷登记的存续状态，为新贷担保物权的延续提供公示基础。

　　(三)“同意继续为新贷提供担保”的性质

　　担保人“同意继续为新贷提供担保”，是第16条第2款适用的核心前提。这一同意的法律性质在理论与实务中经历了重要的观念转变。

　　早期司法裁判倾向于“行为转化论”。在(2015)民申字第2354号“新疆石河子农村合作银行与刘峻瑞、步春华借款合同纠纷再审案”案中，最高人民法院认为，基于不动产物权公示原则，当事人未为新债办理抵押权登记的，抵押权不成立;但基于各方当事人真实的意思表示，可以运用法律行为转换理论，将抵押人的责任界定为承担保证担保责任。这一思路将“未重新登记”视为重大障碍，以“物的担保转化为人的担保”作为变通解决方案。

　　然而，随着司法解释的完善，司法实践逐渐转向“自动延续论”。《民法典担保制度解释》第16条第2款明确区分了物的担保与人的担保，不再以“转换”的方式应对物保未重新登记的问题，而是径行赋予旧贷未注销登记的担保以延续效力。最高人民法院民二庭进一步阐释，借新还旧与借款人用自有资金归还贷款从而消灭原债权债务关系存在本质区别，新贷代替旧贷后借贷双方之间的债权债务关系仍未消灭，因此新债与旧债为同一法律关系。基于此，在旧贷担保人同意继续为新贷提供担保且登记未注销的情况下，旧贷上的担保物权即可继续为新贷债权提供担保，无需重新办理抵押登记。在(2024)最高法执复2号案中，最高人民法院明确支持了这一立场，驳回了当事人以“借新还旧导致抵押权灭失”为由提出的抗辩主张。

　　四、第16条第2款的适用要件与时间边界

　　(一)四项适用要件

　　综合条文文义及立法背景，第16条第2款的适用须同时满足以下四个要件：

　　第一，新贷与旧贷的担保人相同。这是最基本的担保主体连续性要求。如果新贷的担保人与旧贷不同，该条款无适用余地，而应回归第一款第二项的一般规则。

　　第二，新贷与旧贷的担保物相同。物的担保须针对同一特定财产，担保物发生变化时，旧贷登记的公示功能无法覆盖新设的担保财产，适用基础随之丧失。

　　第三，旧贷的物的担保人同意继续为新贷提供担保。同意是当事人意思自治的体现，也是担保物权延续的基石。实务中建议以书面形式固定担保人同意继续担保的意思表示。

　　第四，旧贷的担保登记尚未注销。这是第16条第2款区别于一般规则的关键前提。如果旧贷登记已被注销，则该款无适用基础，新贷债权人的担保顺位将依据顺位升进主义处理。

　　(二)时间边界：“过渡期”的界定

　　第16条第2款在时间上明确限定为“在订立新的贷款合同前又以该担保财产为其他债权人设立担保物权”。这意味着，该款的保护范围仅及于在“同意继续担保”之后、“订立新贷款合同”之前的过渡期内设立的其他担保物权。

　　对于这一时间边界是否应作严格解释，实务中存在争议。有观点主张，不宜拘泥于条文字面含义作狭义理解，因为如果保护范围严格限于过渡期设立的其他担保物权，担保人和借款人完全可以在达成“继续担保”合意时立即重新办理抵押登记，从而新贷抵押登记时间仍然早于后续设立的担保物权，双方并无必要适用该条款。这一质疑提示我们，第16条第2款的实际意义更多体现在“登记未注销+同意继续担保”作为新贷担保物权延续基础这一法理命题本身，而不应过度纠结于过渡期内其他担保物权的具体时间节点。

　　五、第16条第2款的法理根基与制度逻辑

　　(一)对传统担保消灭规则的突破

　　传统担保法理论中，担保物权具有从属性，随主债权的消灭而消灭。《民法典》第393条明确规定：“有下列情形之一的，担保物权消灭：(一)主债权消灭;……”在借新还旧的一般情形下，旧贷因新贷的清偿而消灭，旧贷上的担保物权似乎应随之消灭。然而，第16条第2款在登记未注销且担保人同意继续担保的特殊条件下，赋予了旧贷登记以新的法律效力——新贷债权人可以继续依据该登记主张担保物权。这一安排实质上构成了对传统担保消灭规则的例外。

　　这一例外的法理基础在于借新还旧的特殊性。最高人民法院民二庭明确指出，借新还旧与借款人用自有资金归还贷款存在本质区别，新贷与旧贷属于同一法律关系，而非两个完全独立的债权债务关系。既然属于同一法律关系，则旧贷的消灭并非真正的、彻底的消灭，而是一种形式上的更新。在此意义上，旧贷担保物权的“延续”而非“重生”，具有法理上的正当性。

　　(二)登记公示制度的延伸功能

　　《民法典》第414条确立了以“登记时间先后”作为确定抵押权清偿顺位的基本原则。在借新还旧业务中，若要求新贷担保物权必须重新办理登记，则新贷的登记时间必然晚于旧贷存在的期间，从而可能使新贷沦为后顺位。然而，第16条第2款通过对登记公示制度的延伸解释，一定程度上突破了“权利消灭则登记失效”的传统逻辑，在登记尚未注销的情形下赋予其继续发挥公示效力的功能。

　　这一制度安排兼顾了多重政策考量：其一，登记尚未注销具有客观上的公示作用，不损害其他权利主体的合理期待利益;其二，允许直接以原登记继续担保新贷，有利于减轻中小企业的融资负担，避免因重新办理登记而产生的额外时间与经济成本;其三，体现了对交易效率的尊重，避免因“登记空白期”而导致的担保真空。

　　(三)与顺位升进主义的协调

　　我国《民法典》第414条确立了顺位升进主义。所谓顺位升进主义，是指同一财产上设定数个抵押权后，若顺位在先的抵押权因受到清偿或其他原因而消灭，顺序在后的抵押权顺位依次递进，取代在先抵押权的顺位。根据这一原则，如果旧贷登记被注销，新贷债权人又未及时重新办理登记，则先顺位抵押权真正消灭，后顺位抵押权人依法自动升进。

　　第16条第2款与顺位升进主义并非对立关系，而是形成了一种有序的递进适用格局：当旧贷担保登记已被注销时，适用顺位升进主义，后顺位抵押权人依法升进;当旧贷担保登记尚未注销且担保人同意继续为新贷提供担保时，则优先适用第16条第2款所确立的特殊顺位对抗规则，新贷债权人的担保顺位优于过渡期内的其他担保物权人，后顺位抵押权人不能升进。

　　这种格局体现了立法者的精细考量：登记未注销时，借新还旧的顺位延续规则优先适用;登记已注销时，回归顺位升进主义的一般规则。两者在逻辑上形成闭环，共同构建了借新还旧担保物权顺位问题的完整裁判体系。

　　六、旧贷存续期间后顺位抵押权人的顺位问题

　　上述分析主要围绕“过渡期内新设立的其他债权人”展开。然而，实务中一个更为常见且复杂的场景是：在旧贷存续期间，担保财产上已存在后顺位的抵押权人(以下简称“存量后顺位抵押权人”)，其抵押登记时间晚于旧贷第一顺位抵押登记时间。当借新还旧发生，旧贷抵押权依据第16条第2款延续至新贷时，存量后顺位抵押权人的顺位应如何认定?新贷债权人与存量后顺位抵押权人之间的顺位关系，依据何种规范予以确定?

　　以下首先设定关键时间节点以便展开分析，继而从存量后顺位抵押权人能否升进、双方顺位的规范依据两个维度分别予以论证。

　　(一)关键时间节点的设定

　　为清晰呈现各方权利的法律状态，设定如下时间线：

　　1.T1：债权人(亦为新贷债权人)就旧贷设立第一顺位抵押权，抵押登记完成。

　　2.T2(T2 > T1)：存量后顺位抵押权人就同一担保财产设立第二顺位抵押权，抵押登记完成。

　　3.T3：新贷债权人与债务人达成借新还旧协议。

　　4.T4：抵押人书面同意继续为新贷提供担保，旧贷登记未注销。

　　5.T5：新贷款合同订立，新贷发放偿还旧贷。

　　(二)存量后顺位抵押权人不能依顺位升进主义升进为第一顺位

　　顺位升进主义的适用前提是“先顺位抵押权真正消灭”。在第16条第2款所规范的情形中，旧贷抵押权因法律的特别规定而被赋予延续效力——旧贷抵押权并非消灭后又重生，而是以同一法律地位继续存在并担保新贷。因此，先顺位抵押权实质上并未消灭，后顺位的存量抵押权人丧失了升进的前提条件。正如最高人民法院民二庭在《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》中所明确指出：在借新还旧场合，如果旧贷的物的担保人同意继续为新贷提供担保，且旧贷的担保登记尚未注销，则新贷的担保物权顺位与旧贷相同，后顺位的担保物权人不得主张顺位升进。这一解释直接否定了存量后顺位抵押权人升进为第一顺位的可能性。

　　(三)新贷债权人与存量后顺位抵押权人的顺位关系

　　新贷债权人与存量后顺位抵押权人之间顺位关系的认定，须从两个层面分别观察：第一，新贷债权人是否享有优先于存量后顺位抵押权人的受偿地位;第二，这一优先地位所依据的规范基础是什么。

　　1.新贷债权人享有优先于存量后顺位抵押权人的顺位地位

　　依据第16条第2款，在旧贷登记未注销且担保人同意继续担保的条件下，新贷债权人的担保物权承继旧贷第一顺位的法律地位，其登记的效力追溯至原始抵押登记完成之日(T1)。存量后顺位抵押权人的抵押登记完成于T2，晚于T1。依据《民法典》第414条“按照登记的时间先后确定清偿顺序”的基本原则，登记在先的担保物权优先于登记在后的担保物权。因此，新贷债权人的顺位自然优先于存量后顺位抵押权人(第一顺位>第二顺位)。

　　2.新贷债权人优先地位的双重规范基础

　　新贷债权人优先于存量后顺位抵押权人的地位，具有双重规范基础。第一层是第16条第2款所确立的顺位延续机制——该条款使新贷债权人得以维持其在T1登记的顺位地位，避免因借新还旧导致顺位降级。第二层是《民法典》第414条所确立的登记时间先后规则——在顺位延续机制使T1登记继续有效的前提下，T1登记自然优先于T2登记。两者相辅相成，共同构成了新贷债权人优先地位的规范依据。

　　3.存量后顺位抵押权人不受第16条第2款的直接对抗

　　存量后顺位抵押权人与第16条第2款所规定的“其他债权人”在性质上存在根本区别。第16条第2款的对抗对象在条文构造上指向“在订立新的贷款合同前以该担保财产为其他债权人设立担保物权”，即过渡期内新设立的其他债权人。该条款的规范目的在于应对借新还旧过渡期内当事人利用“登记未注销”状态突击设立担保物权以争夺顺位的道德风险。存量后顺位抵押权人的抵押权设立于T2，远早于过渡期(T4至T5)，其并非该条款所欲防范的对象，亦不属于该条款中“其他债权人”的范畴。

　　因此，新贷债权人非依据第16条第2款的“对抗效力”而优先于存量后顺位抵押权人，而是依据第16条第2款的“顺位延续效力”与《民法典》第414条的“登记时间先后规则”而天然地优先于后者。两者性质不同：前者是因法律赋予的直接对抗效力而产生的优先(适用于过渡期新设债权人)，后者是因顺位本就为第一而产生的优先(适用于存量后顺位抵押权人)。

　　综合上述分析，在满足第16条第2款适用要件的情形下，新贷债权人与存量后顺位抵押权人的顺位关系可归纳如下：

　　第一，新贷债权人因承继旧贷第一顺位的法律地位，其登记的效力追溯至T1，依据《民法典》第414条，其受偿顺位优先于存量后顺位抵押权人。

　　第二，存量后顺位抵押权人不能依据顺位升进主义升进为第一顺位，因为先顺位抵押权因第16条第2款的延续效力并未真正消灭。

　　第三，存量后顺位抵押权人不属于第16条第2款所规定的“其他债权人”，该条款的对抗效力不及于存量后顺位抵押权人，但这一结论不影响新贷债权人依据第16条第2款的顺位延续机制和《民法典》第414条的登记时间先后规则而天然优先于存量后顺位抵押权人。存量后顺位抵押权人维持其第二顺位地位，相对于新贷债权人其顺位并未发生任何变化。

　　七、两类“其他债权人”的区分与规范适用

　　通过上述分析，可以清晰区分第16条第2款语境下的两类“其他债权人”：

　　两类债权人的共同点在于：均不能升进为第一顺位。不同点在于：过渡期新设债权人可被新贷债权人依据第16条第2款直接对抗;而存量后顺位抵押权人依据登记时间先后规则自然处于第二顺位，新贷债权人因顺位延续而天然优先。

　　这一区分具有重要的实践意义。对于新贷债权人而言，存量后顺位抵押权人的存在不会因借新还旧而改变其顺位地位，但其优先受偿的范围仍受限于抵押物价值扣除新贷债权后的余额。因此，在开展借新还旧业务前，应当通过查询不动产登记簿，全面掌握担保财产上的权利负担状况，准确评估顺位风险。

　　八、结语

　　《民法典担保制度解释》第16条第2款是借新还旧担保规则体系中的重要环节。它以“登记尚未注销”和“担保人同意继续担保”作为双重支点，构建了一个既尊重物权公示原则、又兼顾交易效率需求的顺位对抗机制。该条款一方面保护了新贷债权人的合理顺位期待，维护了担保登记的公示公信力;另一方面也有效回应了中小企业融资的实际困难。

　　对于旧贷存续期间已存在的后顺位抵押权人，第16条第2款并未赋予新贷债权人以直接的对抗效力，但该后顺位抵押权人亦不能因借新还旧而升进为第一顺位——因为先顺位抵押权并未真正消灭。新贷债权人因承继旧贷第一顺位的法律地位，依据登记时间先后规则自然优先于存量后顺位抵押权人。这一解释结论实现了两种利益的平衡：既保护了存量后顺位抵押权人的顺位期待(不因借新还旧而遭受顺位降级)，又维护了新贷债权人的优先地位(其顺位仍优于后顺位抵押权人)。

　　金融机构在开展借新还旧业务时，应当准确把握第16条第2款的适用要件，区分存量后顺位抵押权人与过渡期新设债权人，规范操作流程，方能切实保障自身在借新还旧业务中的合法权益。

　　参考文献：

　　1.林文学、杨永清、麻锦亮、吴光荣：《〈关于适用民法典有关担保制度的解释〉的理解和适用》，载《人民司法》2021年第4期。

　　2.王利明：《登记的担保权顺位规则研究——以〈民法典〉第414条分析为中心》，载《比较法研究》2021年第2期。

　　3. 高圣平：《民法典担保制度司法解释的体系化解读》，载《中国法律评论》2021年第3期。

　　4.最高人民法院民事审判第二庭编著：《最高人民法院民法典担保制度司法解释理解与适用》，人民法院出版社2021年版。

　　5.最高人民法院(2008)民二终字第81号民事判决书。

　　6.最高人民法院(2024)最高法执复2号执行裁定书。

　　7.河南省高级人民法院(2025)豫民申6124号民事裁定书。

　　作者简介：

　　江波，高级合伙人

　　江波博士，北京德和衡律师事务所党委副书记、执行主任。江波博士毕业于北京大学光华管理学院，中国人民大学/香港理工大学博士，目前担任中国政法大学兼职教授、中国人民大学法学院和商学院硕士研究生实践导师，重庆、广州、西安和青岛等仲裁机构仲裁员。江波博士执业18年来为大型国企/央企、金融机构、著名高校等提供银行金融、投资并购、国资监管、重大商事诉讼与仲裁等法律服务，深受客户广泛赞誉。

　　手机：18611880888

　　邮箱：jiangbo@deheheng.com