摘要：

　　自2023年房地产行业进入深度下行周期以来，大量房企现金流断裂，除了屈指可数的几家巨无霸的国企背景地产开发商得以幸免以外，大量的开发商背负巨额债务，企查查上动辄数十条终本、执行案件已成常态。很多律师接手地产执行案后，查到抵押资产、账户无存款就直接放弃，但从业多年、跑遍全国处理数十起房企债务案件后，我们团队总结出一套落地实操思路，讲透追债的核心逻辑、实操步骤与避坑要点。

　　关键词：房企执行、财产线索挖掘、开发商欠款追讨

　　一、先摆正两个核心心态：案子有得做，但没有捷径

　　很多同行看到开发商负债百亿、大量案件终本就打退堂鼓，这是第一个误区。

　　1. 房企执行赛道具备长期业务价值

　　房地产企业属于典型重资产行业，哪怕资金链断裂，土地、写字楼、商铺、存量住宅、租金收益等资产大多还在，也就是常说的“瘦死的骆驼比马大”。反观贸易、文创类轻资产公司，倒闭后几乎无财产可供执行，胜诉判决极易沦为一纸空文。但在房地产行业，只要吃透地产行业规则，就能挖掘普通执行案件看不到的财产线索，这类债权执行业务在行业下行周期会持续存在。

　　2. 追讨房企欠款不存在轻松回款的捷径

　　不要幻想简单查封账户、房产就能快速拿钱。地产企业资金、资产运作模式复杂，抵押、代建、关联掏空、监管账户隔离等套路层出不穷，回款往往需要数月甚至数年，全程需要持续跟进、多方调查，团队协作缺一不可，单打独斗很难坚持下来。

　　以我们刚刚结束的重庆某房企案件为例：开发商负债200多亿，全部资产抵押给银行，此前律师查封的7套房产要么是架空层、物业用房无法处置，要么遭遇案外人异议，最终选择放弃。我们接手后，通过实地走访、税务信息及银行流水核查后，锁定商铺、写字楼的租金并申请查封，查封租金仅两个月，开发商主动提出和解，全额付清本金与利息，仅小幅减免逾期违约金。在当前市场环境下，能全额收回本金的案件不足四分之一，这足以证明深耕细查的价值。

　　二、办案第一步：吃透地产行业规则，才能精准找突破口

　　做房企执行不能只懂通用执行法条，必须吃透地产行业商业模式，区分国企、民企开发商的不同套路，才能精准锁定财产与追责主体。

　　(一)认清房企重资产运作底层逻辑

　　房企资金基本全部转化为土地、在建工程、存量物业，现金流枯竭只是短期问题，核心资产具备处置价值。办案时优先锁定土地、自持写字楼、商铺、车位等经营性资产，而非仅盯着开发商账户余额。

　　(二)分清民营、国有房企的不同操作套路

　　1. 民营开发商风险更高，惯用隔离资产套路

　　不少民营房企会用广告、咨询类的空壳公司签订工程、供货合同，实际有资产的集团主体不签约。一旦产生欠款，起诉空壳公司无法回款，极易踩坑。有些企业还会通过总包工程虚增工程款，资金回流至实际控制人关联公司，变相转移资产。

　　2. 国有房企流程规范，可穿透多层持股追责

　　国企开发商资金审批、股权架构完整，大多是多层全资控股架构。若项目公司无资产，可依据公司法追加单一股东、出资不实的上层母公司承担责任，追责路径清晰，几乎不会出现民企随意隔离资产的操作。

　　(三)熟悉代建、合作开发、总包分包特殊模式

　　很多楼盘看似头部房企开发，实际只是品牌代建，签约付款主体是第三方设计院、总包单位，而非知名开发商。曾有深圳案件，当事人执着起诉爆雷开发商，我们核查后发现实际付款甲方经营状况良好，坚持全额回款，拒绝对方5折和解方案。

　　同时还要警惕“影子公司”资金掏空模式，大量开发商通过关联公司转移项目收益，办案时要重点核查关联交易，必要时刺破公司面纱，将具备偿付能力的集团主体纳入执行范围。

　　三、执行核心抓手：全方位深度调查，挖掘隐藏财产线索

　　法院执行案件堆积、精力有限，仅依靠法院线上查控很难查到有效财产，律师自主调查是回款关键，缺一不可的五大调查动作：

　　1. 全面检索涉诉、执行、破产信息

　　梳理开发商全部终本案件、异议之诉、破产申请记录，掌握当地法院对房企债务的处理政策，预判执行阻力。

　　2. 实地现场勘察(地产执行专属必备步骤)

　　必须奔赴项目、企业总部实地走访，直观判断资产价值：

　　◈走访开发商自持写字楼、存量物业，查看入住率、商铺出租情况，判断稳定租金收益;

　　◈查看在建工程，若是烂尾框架楼，立刻调整思路，放弃房产处置，转向追究合作出地、出资股东责任;

　　◈区分物业用房、架空层、配套公建，这类房产法律禁止拍卖，查封也无实际意义。

　　3. 调取完整工商档案，穿透股权追责

　　工商档案能查清股东、实缴出资、股权转让、高管、关联企业信息：

　　◈核查股东是否出资不实、抽逃出资，可追加股东为被执行人;

　　◈梳理多层持股架构，区分全资、合作股东，判断能否向上追责;

　　◈核查新旧股东股权转让，2024年新《公司法》明确出资瑕疵原股东责任，即便股权已转让，仍可追责原股东。

　　4. 调取银行流水+配套税务核查，锁定隐性回款

　　流水是房企执行的“制胜法宝”，搭配使用税务信息效果最佳：

　　多数房企即便主业停工，商铺、写字楼每月仍有固定租金、物业费回款，分散在多个小额账户。通过流水或者税务信息锁定租金来源后，可申请法院向承租人下发协助执行通知书，直接截留租金。

　　同时税务记录可作为谈判筹码，若发现房企偷税、资金体外循环，可作为和解谈判关键筹码。

　　除此之外，银行流水还可以发现是否有隐匿资产、逃避执行的线索。

　　四、案件长期管理：团队分工，持续跟进多方沟通

　　地产执行周期漫长，只递交执行申请书坐等结果完全行不通，完善的案件管理体系是持续推进的保障。

　　(一)团队分工协作，专人专岗

　　执行案件两类工作缺一不可，单人很难兼顾：

　　1. 执行内勤/助理：专职对接法院，每日固定时段联系法官，更新办案备忘录，制作案件进度表格，持续跟进立案、查封、异议、拍卖流程，解决“法官电话打不通”的行业痛点;

　　2. 主办律师：统筹案件策略，研究法律突破点，设计和解方案，对接债务人谈判，处理追加主体、拒执报案、提级管辖等疑难操作。

　　每周更新案件台账，记录沟通记录、财产线索、下一步动作，避免案件搁置后线索失效。

　　(二)多层次沟通技巧，软硬结合

　　1. 与法院沟通：有理有据，善用法定监督手段

　　日常礼貌持续跟进，书面提交各类申请材料入档留存证据;若法官消极执行、偏袒本地房企，可依法申请提级管辖、向检察院申请执行监督，必要时依规投诉，全程以书面材料固定流程，不单纯依靠口头沟通。

　　2. 与债务人、实际控制人谈判：手握筹码再谈和解

　　查封租金、房产、股权后再启动谈判，同时准备拒不执行判决、裁定罪报案材料作为压力筹码。民营企业老板大多忌惮刑事追责，会主动协商还款。

　　3. 深挖被执行人关键信息，增加履约压力

　　摸清实控人家庭、经营关联线索，合法合理传递欠款带来的征信、经营、人身风险，倒逼对方主动协商。

　　五、难点应对与和解方案设计，避开执行大坑

　　(一)地产执行高频难点破解办法

　　1. 保交楼监管账户无法执行

　　住建局监管资金专用于楼盘交付，常规查封无法划扣，可通过破产清算、债权分类申报等路径绕开政策限制，分流可处置的经营性资产回款。

　　2. 开发商存在大量债务，执行难以推动

　　主动申请执转破，破产管理人接管企业后统一审计全部资产、截留转移资金;但各地法院破产立案门槛高，需提前整理完整财产线索、债权证据。

　　3. 上市公司无资产

　　挖掘上市公司合规披露义务，关联集团主体施压，利用上市公司舆情、监管压力推动回款。

　　4. 大量案外人执行异议阻碍房产处置

　　提前实地勘察，区分真实购房人与恶意串通占用房产的主体，提前准备异议诉讼证据，打赢异议之诉才能顺利拍卖房产。

　　(二)和解方案专业设计，杜绝二次踩坑

　　和解不是简单打折，核心守住资金安全底线，两种经典实操方案：

　　1. 多案合并第三方代偿方案

　　同一开发商数十笔小额债权，统一签订一份和解协议，引入有偿付能力第三方作为偿债主体，即便后续违约，只需一次诉讼追偿全部债务，简化维权流程。

　　2. 先收款再解封，分批交割模式

　　拒绝开发商“先解封再付款”的陷阱，约定以实际到账为和解生效条件，每收到一笔回款，对应解除部分资产查封，全程手握有效资产作为保障，防止解封后对方转移财产、拒不履约。

　　折扣尺度灵活判断：若被执行人名下无任何有效资产，可适度4-5折回款止损;若查实稳定租金、优质土地、写字楼，坚持全额本息回款，不轻易让利。

　　六、总结

　　房地产下行周期的开发商欠款执行，是极具专业价值的业务赛道，核心可以总结为四件事：深耕行业摸清房企运作套路、全方位实地+书面调查挖掘隐藏资产、搭建团队长期精细化管理案件、灵活沟通并设计稳妥的和解与执行策略。

　　这类案件极度考验律师的耐心、实地调研能力与法律变通思维，切忌浅尝辄止，查到表面无资产就直接终本放弃。只要坚持全维度调查、持续跟进施压，多数房企案件都能找到回款突破口，在行业下行周期中为债权人实现债权兑现，也能打造自身差异化的执行专业业务优势。

　　作者简介：

　　唐志峰，高级合伙人

　　唐志峰，先后毕业于武汉大学、香港浸会大学，北京德和衡律师事务所高级合伙人、德和衡(前海)联营律师事务所主任，从业二十六年。目前担任遵义仲裁院、北海仲裁委员会仲裁员，中山大学法律涉外律师硕士研究生指导教师，深圳市律师协会基金专业委员会主任等社会职务。

　　唐律师主要从事民商事争议解决，企业合规、私人法律服务等业务，拥有比较丰富的经验，以中文，英文等多种语言，为众多中外知名客户提供稳定而高质量的法律服务。从事多种金融证券业务，有丰富的金融诉讼经验，还有涉及跨境多领域的案件。

　　在诉讼领域，曾代理许多在国内外的诉讼案件，代理的跨境合同纠纷案件2022年被评为广东省律师协会粤港澳大湾区跨境纠纷典型案例。在金融证券业务板块，唐律师亦颇有建树，不仅广泛涉猎各类金融证券业务，还积累了极为丰富的金融诉讼实战经验，经办案件涵盖跨境多领域。

　　唐律师为广东省涉外领军人物，经常出席专业论坛做演讲，并撰写和发表大量专业性文章，意在推动法律职业的进步。

　　手机：13928481488

　　邮箱：tangzhifeng@deheheng.com

　　陈亮，合伙人

　　德和衡(前海)联营律师事务所合伙人、党支部书记，深圳市律师协会涉外新锐人才库成员。陈亮律师擅长处理民商事争议解决、公司治理及企业风险防范和涉港法律事务。在执业过程中，已为多家不同类型、不同阶段的企业提供争议解决和常年法律顾问服务。同时也为多家内地公司(包括国企、私营企业、上市公司)提供涉港非诉法律服务。帮助企业合规的开展境外业务。自2021年起参与南山区司法局“双创”项目，为多家中小微企业提供法律咨询服务、提供普法讲座服务。

　　擅长领域：公司股权架构、公司治理及企业风险防范、跨境法律事务

　　手机：13715027421

　　邮箱：chenliang-sz@deheheng.com